파이낸셜 뉴스 2-7-2010

한국투자자 "미 부동산에 다시 투자해 볼까"

최근들어 미국 부동산 시장에 대한 한국 투자자들의 관심이 점차 달아오르고 있다.
7일 부동산 업계에 따르면 저금리와 부동산 시장 침체로 한국에서 투자처를 찾지 못한 투자자들이 글로벌 금융위위 이후 회복 조짐을 보이고 있는 미국 부동산 시장에서 '저점 매수'를 저울질 하고 있다.

이를 위해 한국의 투자자들은 미국 부동산 시장에 대한 정보 교류와 공동투자 등을 위한 소모임을 결성하는 사례가 크게 늘고 있도, 미국 부동산 투자관련 강좌에도 투자자들이 대거 몰리고 있다. 미국에서 활동중인 부동산 전문가들은 미국 경제가 회복조짐을 보이면서 부동산 시장에서도 저점 매수 타이밍이 도래하고 있다고 입을 모은다.

세계경영원구원 주최로 지난 5일 서울 장충동 세계경영연구원 강당에서 열린 '미국 부동산 투자전략 특강'에서도 50며염의 투자자들이 몰려 높은 관심을 보였다. 이 자리에서 미국 맨해튼에서 활동하고 있는 배희남 부동산 컨설턴트는 "최근 들어 미국 부동산 시장에 중국 자본이 대거 유입되고 있는 등 외국인들의 투자가 늘고 있다"면서 "이런 상황을 감안할 때 저점 매수 타이밍이 다가오고 있는 것으로 판단된다"고 말했다. 그는 "준공된지 100년 정도된 노후 빌딩이 많은 뉴욕의 맨해튼에는 디벨로퍼들이 낡은 소형 빌딩을 여러 채 매입해 대형 빌딩으로 재개발하려는 움직임도 일고 있다"고 전했다.

배 컨설턴트는 "미국의 한인사회에서도 개인투자자들을 중심으로 2007년 유행했던 부동산투자 동호회 모임이 속속 결성되고 실제 투자에 나서는 사례도 두드러지고 있다"고 설명했다.
한국에서도 이른바 '큰손'들을 중심으로 미국 부동산 투자 동호회가 잇따라 결성되고 있다. 서울에서 화랑을 운영중인 한 투자자는 주변의 투자자들과 동호회를 만들어 미국의 부동산 투자 정보를 교환하고 미국 부동산 컨설턴트의 조언을 구하는 등 본격적인 활동을 벌이고 있다.
다만 미국의 경우 아직도 경기에 대한 '바닥론' 논쟁이 이어지고 있는 등 시장상황이 불투명해 신중한 투자가 요망된다는 지적이다.

그러나 일부에선 미국 경제 회복에 대해 아직도 비관론이 제기되고 잇는 등 시장상황이 불투명해 투자에 신중해야 한다는 견해가 대두되고 있다. 미국 뉴욕의 윤&김 LLP의 찰스 윤 대표 변호사는 "미국 맨해튼의 상업용 부동산 시장은 정점이던 2007년에 비해 거래량이 10% 수준을 밑도는 등 여전히 바닥론에 대한 논쟁이 일고 있다"면서 그러나 일부 지역에서 반들 조짐이 보이고 있어 공실률도 조금씩 줄고 있다"고 말했다.

이에 따라 미국 부동산 전문가들은 투자 여력이 크지 않은 개인 투자자들은 부동산 투자 목적의 유한책임회사(LLC)를 만들어 공동 투자로 접근하는 게 좋다고 조언한다.

조창원 기자

뉴욕 중앙일보 7-8-2009

한인이 22층 호텔·콘도 신축… 맨해튼 3에브뉴·21스트릿에


한인이 맨해튼에 22층 주상복합 건물 신축을 추진한다.

부동산 개발·관리 회사 ‘씨티 라이츠 프로퍼티스, LLC(대표 배희남)’는 11일 맨해튼 그레머시파크 인근 21스트릿 3애브뉴 교차 지점에 연면적 13만5000스퀘어피트 규모의 22층짜리 건물을 신축할 계획이라고 밝혔다. 총 공사비는 1억2000만달러.

씨티 라이츠 프로퍼티스에 따르면 ‘그레머시 플라자’(가칭)로 명명된 이 건물은 지하 1~2층에 피트니스센터, 1층에 호텔 로비와 은행, 2층에 데일리 호텔, 3~14층에 레지던스형 호텔(룸 100개), 15~20층에 최고급 콘도 6개 유닛이 들어설 예정이다.

배희남 대표는 “이미 지난해 연말 그레머시 플라자 건립 예정지에 있던 건물 4동의 매입 절차를 모두 마친 상태”라며 “매입한 4층짜리 건물들을 모두 헐어 하나의 부지로 만드는 어셈블리 과정을 거쳐 호텔을 건립할 것”이라고 말했다.

배 대표는 “레지던스형 호텔은 전문 호텔 체인 회사에 운영을 위탁하거나 매각하고, 6개 층에 들어설 콘도도 유닛당 1500만달러 정도에 매각할 계획”이라고 설명했다.

씨티 라이츠 프라퍼티스는 콘도 분양과 이미 클로징한 4개 건물을 담보로 은행에서 융자를 얻어 건축비를 충당할 계획이다. 씨티 라이츠 프라퍼티스측은 현재 인근 건물 소유주들과 공중권(Air Right) 매입을 위해 협상중이다.

배 대표는 “기존 건물 소유주들을 설득해 4채의 건물을 매입, 부지를 확보하는데 10년이 걸렸다”며 “이르면 2011년에 시공하게 될 것”이라고 말했다.

안준용 기자 jyahn@koreadaily.com

기독교 방송(CTS) 11-24-2011

트럼프의 신화를 다시 쓰다

http://goo.gl/q7Me1

뉴욕일보 12-15-2010

좌초위기 KCCNY호(號) 구한 일등공신 배희남 이사장 
사재 10만불 쏟아부어 내부공사 마무리

좌초 일보 직전의 ‘KCCNY(뉴욕한인커뮤니티센터)호(號)’를 구한 일등공신 배희남 이사장(사진). 배 이사장은 동포들의 피땀으로 일군 센터 건물을 되살리기 위해 사재 10만 달러 이상을 쏟아 부었다. 이 돈은 센터 건물의 내부수리에 고스란히 쓰여졌다. 이외에도 그는 9만여 달러를 건물 매입기금 및 월 모기지 페이먼트로 내놓은 바 있다. 그는 자신 소유의 건물을 수리할 때에도 업자에게 전적으로 맡겼다고 한다. 하지만 센터 건물 내부공사가 마무리 단계에 있는 지금까지 손수 모든 자재를 직접 고르고 운반했다. 조금이라도 공사비를 아끼기 위해서였다. 돼지 저금통을 쪼갠 어린이들의 돈에서부터 난파선이나 다름없는 센터 건물을 되살리는 데 보태 쓰라며 노후에 생계의 젖줄인 소셜 시큐리티 체크를 보내온 노인, 센터 매입기금으로 거금을 내놓고도 위기에 처하자 선뜻 1만 달러를 재차 기부한 부부, 그를 끌어들이고 14만여 달러나 기부한 최영태·최수지 부부 등을 생각하며 힘을 냈다.

그는 지난 2003년 이민 100주년 기념사업의 일환으로 번듯한 커뮤니티를 세우자는 의견에 뜻을 같이해 센터 추진공동위원장으로 발을 들여 놓았다. 센터 건물은 2005년 115만 달러에 구입했다. 50만 달러를 다운페이하고 65만 달러의 은행 모기지가 남았었다. 월 모기지 페이먼트는 5000달러 가까이 된다. 그는 이 건물이 커뮤니티센터 용도로는 맞지 않다고 단언했다. 그래서 부지만 보고 구입한 건물이었다. 기존의 건물을 철거하고 재건축하려 했다는 것이다. 주거용으로 1패밀리 렌트만 가능한 센터 건물은 도무지 손익계산이 나오지 않았다. 수익을 창출하기 위해 자체적으로 학원을 운영하는가 하면 교회와 보험사, 한인록 업체, 컴퓨터 티칭 업체에 불법으로 렌트하는 등의 악수를 뒀다. 부동산 매니지먼트 전문가로서 극구 만류했지만 허사였다. 손을 떼고 나왔지만 ‘영구이사’라서 가끔 이사회에 얼굴만 내비쳤다. 동포사회 희망의 빛이던 센터 건물이 천덕꾸러기 신세로 전락하자 다툼이 잦았다. 부동산 가격은 하락세를 거듭하며 이러지도 저러지도 못하는 사이 모기지 페이먼트를 감당할 수 없게 되자 이사들은 속속 떠났다. KCCNY호(號)의 출항 당시 그 많던 40여명의 이사들은 다 어디로 갔을까. 현재 남은 이사는 고작 다섯 명에 불과하다. 서운하지는 않다고 했다. 어차피 그들 모두 개인적인 욕심으로 뛰어든 것이 아니기에. 어설픈 상식으로 센터를 관리하겠다고 덤비는 문외한들이 상황을 악화시킨 주역이라는 그. 부동산 관리는 철저히 계획된 계산 아래 치밀하게 이루어져야 한다는 게 그의 프로다운 지론이다.

그는 지난 2008년 뉴욕한인회관 공중권(air rights, 空中權) 매각 반대의 이론적 토대를 제공한 장본인이기도 하다. 당시 한인회관 인근 건물의 공중권 매각 시세를 일일이 조사해 한인회관 공중권을 매각하려는 가격이 터무니없이 낮게 책정된 헐값이라는 사실을 알리는 첨병 역할을 마다하지 않았다. 당연히 한인회관 공중권 매각은 무산됐다. 자신의 부동산 매니지먼트 노하우를 바탕으로 회관관리위원장까지 지낸 게 밑거름이 됐다.

센터는 공사가 마무리되는 대로 게스트 하우스를 운영할 전문업체와 계약을 체결할 예정이다. 월 모기지를 갚고도 얼마의 돈이 남는다. 최종 목표는 건물을 허물고 다시 짓는 것이다. 번듯한 센터를 세워 1.5·2세들에게 한글 교육도 시키고 다용도 공회당으로 사용하는 초석만 다져지면 뒤로 물러나겠단다. 몇 사람의 힘으로 그 뜻을 이룰 수도 있겠지만 이는 별 의미가 없단다. 동포들 개미군단의 힘으로 이루어내야만 소중한 의미가 더욱 많이 내재하기 때문이란다. 그는 현재 부동산 투자교실을 운영하며 수강생들에게 연 100달러씩을 KCCNY에 회비 형식으로 내도록 하고 있다. 그의 KCCNY 건물에 대한 진한 사랑이 묻어난다

뉴욕 중앙일보 2-10-2006

목 좋은’ 부동산은 웃돈 주고라도 매입
20년 만에 7천만불 상당 건물 소유, 배희남 회장 성공 투자법 들어보니…

맨해튼에 20여개 건물을 소유하고 있는 ‘시티라이츠 프로퍼티즈(City Lights Properties)’ 배희남(63) 회장. 1981년 유학생으로 미국에 온 그는 투자를 시작한 지 20년 만에 시가 7000만달러 상당의 부동산을 소유하게 됐다.

배 회장은 부동산 투자 성공 비결에 대해 흐름을 읽을 수 있는 ‘안목’과 건물을 효과적으로 운영할 수 있는 ‘창조적 사고’라고 강조한다.

그는 부동산 투자로 쌓아온 노하우를 한인들에게 알려 주기 위해 한 달에 2차례씩 ‘부동산 투자의 비밀’이라는 주제로 무료 강좌을 운영하고 있다. 지금까지 70여명의 수료생을 배출했으며 현재 건물주부터 부동산 중개인에 이르기까지 30여명을 대상으로 강의를 하고 있다.

“한인 소유 건물을 늘리는 것이 한인사회 파워를 키우는 길”이라는 배 회장의 상용건물 투자법을 소개한다.

◇지렛대 효과(Leverage Effect)=은행에서 돈을 빌려 건물을 사고 이를 잘 관리해 가치를 높여가는 것을 말한다. 렌트 수입으로 모기지를 갚아나가면 적은 투자금으로 큰 수익을 올릴 수 있게 된다. 이를 지렛대 효과라고 한다.

1995년 3애브뉴 28스트릿에 4층짜리 빈 건물을 헐값에 샀다. 철물점이 망한 뒤 수년간 방치된 건물을 87만5000달러에 구입했다. 은행은 이 건물을 담보로 110만달러를 대출해 줬다.

당시 건물값을 지불하고 22만5000달러가 남아 이 돈으로 세탁소를 꾸미고 건물까지 수리할 수 있었다. 은행 돈을 이용해 건물을 구입하고 수익을 늘려가고 있는 것이다.

◇피라미드 쌓기(Pyramiding)=건물가치가 오르면 이를 담보로 재융자를 받아 다른 건물을 구입할 수 있는 자금이 확보된다. 15년 전 90만달러 정도에 구입했던 한 건물은 현재 연간 렌트 수입만 72만달러에 이르고 시가도 1400만달러에 달한다.

이 건물을 담보로 500만달러의 재융자를 받아 다른 건물을 구입하는 데 투자할 수 있었다. 이같이 건물을 담보로 재융자를 받아 다른 건물 구입의 다운페이먼트로 활용하다보면 건물이 하나 둘씩 늘어나게 된다.

◇개발지 효과=한 개의 건물 자체로는 가치가 적지만 여러 개의 건물을 합쳐 개발단지로 조성하면 가치가 크게 상승한다.

맨해튼 3애브뉴 21스트릿에 있는 건물 4개의 경우 10여년 동안 1400만달러를 들여 따로 구입했다. 하지만 이 건물 전체를 개발지로 조성해 22층짜리 고층 건물을 지을 수 있는 부지로 활용하면 가치가 2배 이상(3000만달러) 상승한다.

1애브뉴 58스트릿 코너에 있는 2개 건물도 500만달러 정도를 들여 따로 구입했다. 하지만 이 건물들이 연결되면서 1700만달러까지 가치가 상승했다.

◇투자 성공법=구체적인 전략을 갖고 접근해야 한다. 좋은 위치에 있는 부동산은 웃돈을 주고라도 사야 한다. 투자의 귀재 도널드 트럼프는 좋은 위치를 결정하는 조건으로 전망, 주변환경, 발전 가능성, 편의성을 들었다.

건물을 사기 전에 구체적인 비즈니스 계획을 세워야 한다. 여기에는 건물의 가치 증대 방안, 예상 비용과 소득, 자금 조달 방법, 건물 관리와 운영자 등이 포함돼야 한다.

◇세제 혜택=지출 가운데 많은 부분을 운영비로 처리해 세제혜택을 받을 수 있다. 예를 들어 해외에서 부동산 운영과 관련된 변호사비, 자동차 경비 등으로 사용하면 사업상 운영비로 처리, 과세 대상에서 제외될 수 있다.

또 건물의 화장실을 고치거나 외벽을 대리석으로 바꾸면 운영비로 처리할 수 있다. 건물을 보수하면 가치가 올라가고 임대수익도 늘릴 수 있기 때문에 일석이조의 효과를 얻을 수 있다.

상용부동산 판매에 따른 양도소득세를 유보받을 수도 있다. 부동산을 처분한 후 일정기간 이내에 또다른 건물을 구입하면 양도세를 유예받아 절세와 재산 증식의 효과를 누릴 수 있는 것이다.

◇상용투자는 안전=부동산 수익은 큰 문제가 없는 한 유지되거나 조금씩 상승하는 속성이 있다. 특히 맨해튼처럼 수요가 높고 유동인구가 많은 지역이라면 더욱 안전하다.

이같이 부동산 투자의 장점은 위험성이 적다는 점이다. 주식이나 채권과 달리 본인이 직접 관리할 수 있기 때문이다. 다른 사람이 관리하다보면 위험이 커질 수밖에 없다.

부동산 투자는 개인의 창조적 사고에 따라 가치를 끌어올릴 수 있다. 오랫동안 방치됐던 빈 건물이라도 조닝 용도를 변경하거나 증축하면 가치가 크게 올라갈 수 있는 것이다. 또 의류나 신발처럼 유행을 타지 않고 첨단지식이나 큰 변화 없이도 운영할 수 있는 점도 특징 가운데 하나다.

이중구 기자 jaylee2@koreadaily.com
기사입력: 06.02.10 20:45

할렘의 기적 '104 프로젝트'

B.I.G. 투자그룹의 4번째 프로젝트인 이스트 할렘 소재 '104 프로젝트'가 2명의 B.I.G. 투자그룹 회원 랜드로드를 만들어 내면서 투자 안정권에 진입했다.

지난 6월 28일 B.I.G. 투자그룹 회원인 김윤정, 유문영씨는 각각 '104 프로젝트' 의 6층과 7층 콘도 유닛의 매매계약을 체결하고 B.I.G. 투자그룹 회원 중 최초로 맨해튼 소재 부동산을 소유한 랜드로드가 됐다. 두 회원이 매입한 콘도는 침실 3개와  화장실 2개를 갖춘 900 스퀘어 피트 넓이로, 모던한 감각을 살린  인테리어와 전용 엘리베이터 출입문, 세탁기와 드라이어 등을 갖추고 있다.

두 콘도 유닛의 매매가는 70여만불 선으로, 매매가의 10% 를 B.I.G. 투자그룹이 매입자에게 디벨로퍼 크레딧*을 주는 방식을 채택해 실제 매입가는 60여만불 선이 되었다. 두 회원은 매매가의 10%를 다운페이한 후 나머지 금액을 B.I.G. 투자그룹으로부터 연이자 4%로 융자를 받아 매매계약을 마무리했다.

<'104 프로젝트 '콘도의 내부 모습. 모던하면서도 럭셔리한 인테리어 디자인과 세탁기, 드라이어를 갖춘 편리성을 구현했다.>

투자 준비 과정(PRE-INVESTMENT PROCESS)

'104 프로젝트'는 B.I.G. 투자그룹이 성공적인 부동산 투자회사로서 자리매김을 하는데 전환점이 된 투자사례로 꼽힌다. 지난 2011년 2월 출범한 B.I.G. 투자그룹은 '올드 타판 프로젝트' 를 시작으로 '파크체스터 프로젝트' '117 프로젝트' 등을 진행하면서, 투자대비 자산비율을 높여가기 시작했다.

 '104 프로젝트' 건물은  2010년 말에 경매를 거쳐 시장에 나온 매물로 배희남 회장은 매물분석후 투자가치가 있다고 판단하고 매입을 결정했다.

유스호스텔 사업자인 '호스텔 104'가 운영하던 이 건물은 이스트 할렘의 요충지에 위치한 9층 단독 건물로, 지난 2005년 부동산 개발회사인 '305 DEVELOPMENT LLC'가 신축했다. '305 DEVELOPMENT LLC' 는 완공 후, 'HOSTEL 104'에 건물 전체를 임대했고, 이후 건물은 유스 호스텔로 사용되었다. 이 와중에 2011년 '104 호스텔' 은 불법 영업행위와 건물관리소홀로 영업정지와 퇴거명령 (Vacate Order)을 받게되었고, 이후 세수입이 중단되자 건물주는 융자상환을 할 수 없게 되어, 결국 건물은 경매유찰을 거쳐 은행소유부동산(REO)가 되었다. B.I.G. 투자그룹은 이 시점에서 건물을 소유하고 있는 빌더스 뱅크(Builders Bank)와 직접 협상을 시작해 2011년 9월 30일 최종적으로 $3,100,000 에 매입을 하게되었다.

배희남 회장은 당시 상황을 다음과 같이 설명했다.

"당시 해당 건물은 수많은 바이올레이션을 안고 있었고, 특히 퇴거명령(Vacate Order)이 내려져 있었기 때문에 경험이 없는 매입자들은 선뜻 투자 결정을 내릴 수 없었다. 하지만 나는 20여년간 맨해튼에 있는 수십채의 건물을 소유하고 관리하면서 축적한 경험이 있었고, 또한 이 건물을 되살릴 수 있는 비전이 확고했기 때문에 과감하게 투자결정을 할 수 있었다."

<104 프로젝트 건물 전경>

투자 진행 과정(INVESTMENT & DEVELOPMENT PROCESS)

배희남 회장은 당시 건물을 소유하고 있던 빌더스 뱅크에 배수진을 친 투자제안을 해서 거래를 성사시켰다. 150만불을 다운페이 하고 나머지 150만불을 빌더스 뱅크의 융자로 클로징을 한 것이다.

배희남 회장의 설명이다.

"당시 빌더스 뱅크 측은 건물이 경매에서 유찰되는 상황에 매우 당황했을 겁니다. 자산가치가 5백만불이 훨씬 넘는 건물이 바이올레이션과 퇴거명령으로 가치가 급락하고 매입자가 나타나지 않았기 때문입니다. 나는 '캐시 딜'을 하지 않고 빌더스 뱅크측으로부터 150만불을 융자받아 문제가 생길 경우 은행측이 언제든지 다시 차압할 수 있는 가능성을 열어 주었습니다. 나로서는 큰 모험이었고 은행측으로서는 손해 볼 것이 없는 거래였습니다. 우리가 건물을 살리지 못할 경우 은행측은 언제라도 건물을 다시 가져갈 수 있었기 때문입니다."

매매계약체결 후 첫번째 할 일은 각종 바이올레이션을 해결하는 일이었다. 특히 퇴거명령은 뉴욕시장실 산하 특별부서에서 직접 관할하는 사안이어서, 이를 해결하기 위해 배희남 회장은 뉴욕시 빌딩국과 시 행정실을 셀수없이 드나들어야 했다.

결국 상황은 통제되기 시작했고 문제는 해결되지 시작했다. 2011년 10월 바이올레이션 해결을 위한 공사허가가 나왔고, 이듬해인 2012년 4월에는 콘도전환 허가와 이를 위한 공사허가까지 나왔다. 이후  약 70만불 이상을 쏟아 부으며 공사를 진행해, 2011년 11월 8개의 콘도 유닛과 1개의 오피스를 가진 새 건물을 완성시켰다. 물론 모든 바이올레이션은 없어졌고 건물사용허가(C/O)도 나왔다.


수익 발생 분석(R.O.I. ANALYSIS)

건물 완공 후 1충 오피스는 B.I.G. 투자 그룹 사무실로, 지하실은 B.I.G. 투자그룹 강의실로 사용되고 있다. 2층에서 9층까지 층별로 1유닛씩 있는 8개 콘도는 '배케이션 렌탈'(Vacation Rental) 업체인 스테이스마트뉴욕에서 월 $2,500에 임대하였다. 이 중 2개 콘도 유닛이 이번에 회원들에게 분양되었고, 이중 한 유닛은 매입한 회원이 사용하고, 다른 유닛은 스테이스마트뉴욕에 월 $3,000에 재임대하게 된다.

'104 프로젝트' 건물은 투자대비 자산 비율이 획기적으로 높아진 '기적같은' 사례다. 이에 대한 배희남 회장의 설명이다.

"이 건물은 신축을 하더라도 건축비만 400만불 이상 들어갑니다. 우리는 지은지 5년도 되지 않은 건물을 약3백만불에 인수해 공사비 약70만불을 들여 1년안에 정상화시켰습니다. 건물을 사면서 빌더스 뱅크로부터 빌렸던 약150만불은 건물 정상화 이후 윌셔 뱅크로부터 약210만불의 재융자를 받아 모두 갚았고, 이번에 2개 콘도가 총 150만불 선에서 매매되면서 건물이 안고 있는  빚은 1백만불 선으로 낮아졌습니다."

'104 프로젝트' 건물의 현 자산 가치 분석은 ?? 뱅크의 어프레이절과 더글라스 엘리먼(Datouglas
Elliman Real Estate)의 매매가 분석(BPO)을 보면 알 수 있다.

?? 뱅크는 2013년 ??일 작성한 어프레이절 리포트에서 '104 프로젝트'  건물의 콘도 한 채의 가격을 약70만불 선으로 잡고 있다. ??뱅크의 어프레이절에 의하면 콘도 8채의 총가격은 약 $5,500,000 이 되고 1층의 오피스 공간과 지하실 공간을 더하면 건물의 총 자산가치는 6백만불을 훨씬 웃돌게 된다.

<?? 뱅크의 '104 프로젝트' 건물 어프레이절 리포트>

2013년 3월 더글라스 엘리만에서 보내온 매매 제안서에 따르면,  '104 프로젝트'  건물의 콘도 유닛의 잠재적 가치는 주변 시세의 근거해 볼 때 약 $900,000 까지 오를 수 있음을 보여준다. 당시 더글라스 엘리만의 예흐 타비비안은 "건물을 유닛별로 팔지 않고 전체를 한꺼번에 매각할 경우 당장 7백만물 선에서 리스팅을 시작할 수 있을 것"이라고 말했다.

<더글라스 엘리면의 매매 제안서 중 시세 분셕표>

<이번에 분양된 콘도 유닛의 R.O.I. 분석표. 약 $800 선의 고정수익(Passive Income) 발생과 함께 자산가치상승(Appreciation)을 기대할 수 있다.  >

배희남 회장은 "'104 프로젝트'는 올바른 비젼이 '나쁜 자산'(Bad Asset)을 '좋은 자산'(Good Asset)으로 만들 수 있다는 사실을 명확히 보여주었다"며 "현시점에서 시세에 맞춰 건물을 매각하더라도 순수한 투자환수금(R.O.I)이 2백만불을 넘어설 것"이라고 밝혔다.

배희남 회장은 또한 "이번에 콘도를 B.I.G. 투자그룹 회원에게 분양하면서 안정적인 고정 수익(Passive Income)을 즐길 수 있는 랜드로드를 또한번 만들어 냈다"며 "나머지 콘도들도 적절한 시기에 B.I.G. 투자그룹 회원들에게 우선적으로 분양할 예정"이라고 말했다.

<B.I.G. 미디어>

SECTION 8 TENANT

(문) 브롱스에 9 유닛 콘도 빌딩이 매물로 나왔습니다. 브로커가 보내준 현재 세입자 리스트에 '섹션 8 테넌트' 가 2명이 있습니다. 브로커 말로는 정부에서 보조해 준다고 하는데  '섹션 8 테넌트'(SECTION 8 TENANT) 는 어떤 경우이며 세입자로 있는 것이 좋을까요?

(답) '섹션 8 테넌트'는 정부로부터 렌트비를 보조받는 저소득층 세입자를 말합니다. 이들은 정부로부터 렌트비의 80% 정도를 평균적으로 보조받습니다.

랜드로드로서 '섹션 8 테넌트'를 세입자로 두는 것은 장점과 단점 모두 있습니다. 이를 잘 이해하고 상황에 알맞게 대처하고 관리하는 것이 중요합니다.

먼저 '섹션 8 테넌트'가 세입자로 두고 있는 랜드로드는 정부가 규정한 법과 규정을 잘 인지하고 준수해야 합니다. 기본 규정은 아래와 같습니다.

• 매년 4월 15일까지 '섹션 8 테넌트'를 관할하는 정부 부서인 DHCR(Division of Housing and Community Renewal)에 테넌트 인적사항과 렌트비를 리스 카피(Lease Copy)와 함께 제출해야 합니다. 
• 리스가 끝나는 경우 90일 이전에 테넌트에게 등기우편(Certified Mail)로 이를 리스 갱신 여부를 통보해야 합니다. 이때 리스 조건 중 하나인 렌트비 인상은 정부의 규정을 따라야 합니다. 렌트비 인상폭은 고정되어 있지 않고 매년 변하지만, 평균적으로 1년 연장인 경우 4%, 2년 연장인 경우 8.5%를 넘지 못합니다.

 '섹션 8 테넌트'의 경우 가장 큰 단점은 테넌트가 렌트비를 내고 있는 한, 여하한 다른 이유로 퇴거시키기가 힘들다는 것입니다. 한 가지 예외는 홀드 오버(Hold Over) 인데, 이 말은 테넌트가 리스 갱신 통보에 응답하지 않은 경우를 말합니다. 이 경우는 랜드로드가 일방적으로 리스를 중단할 수 있습니다.

 '섹션 8 테넌트'가 있는 랜드로든 여러 종류의 테넌트 컴플레인에 잘 응답하고 관리할 줄 알아야 합니다. 테넌트가 어떤 이유로든 페인트, 조명, 위생 문제 등에 관해 컴플레인을 할 경우 이에 공식적으로 응답하고 처리할 수 있는 관리 능력이 필요합니다.

 '섹션 8 테넌트'가 이렇게 단점만 있는 것은 아닙니다. 정부에서 렌트비의 80%를 랜드로드에게 직접 주기때문에 수익면에서 안정적인 세입자라고 할 수 있습니다. 제 경험 중 하나를 소개해 드리면  '섹션 8 테넌트'들은 렌트비를 제시간에 내기 위해 등기우편으로 수표를 보내기도 하고 직접 가져오기도 했습니다.

또한  '섹션 8 테넌트'를 가진 매물의 경우 같은 규모의 일반 매물보다 가격이 낮은 경우가 많습니다. 이를 매입해서 잘 관리하면서 건물을 유지하고 있으면, 시간이 지나면서  '섹션 8 테넌트'의 비율이 낮아지고 이에 반비례해서 건물의 가치는 많이 오를 수 있습니다.