지금 미국은 금융시장 붕괴로 엄청난 고난을 겪고 있습니다. 달러의 약세와 대규모 구조조정, 그리고 수많은 회사들이 문을 닫는 바람에 많은 사람들이 직장을 잃고 있습니다. 또한 경기가 호황일 때는 서로 대출해 주겠다던 은행들이 이제는 문을 걸어 잠근 채 50%를 다운페이(down payment)해도 돈을 내주려 하지 않고 있습니다. 이러한 상황에서 호화 콘도들이 팔리지 않고, 심지어 계약을 끝내고 10-15%의 계약금까지 낸 사람들조차 융자가 나오지 않아 클로징(closing)을 못하게 되고, 이로 인해 결국 부동산 개발회사들까지도 하나둘씩 도산하는 것이 지금 미국에서 벌어지고 있는 현실입니다.
정말로 지금은 ‘부르는 것이 값’ 이 아니라 ‘주는 것이 값’ 이라는 말이 떡 들어맞는 때가 아닌가 싶습니다. 하지만 그렇기 때문에 만일 현명하게 분석하고 수지를 잘 계산해서 투자한다면 지금이야말로 극대의 수익을 올릴 수 있는 절호의 기회라고 생각됩니다.
저는 지금도 많은 동포들 혹은 본국에 계신 분들이 미국 부동산 투자에 대한 지식이 부족하여 주거용 콘도나 단독주택을 현찰로 사들이는 경우를 종종 보게 됩니다. 이런 분들은 주거용 부동산과 투자용 부동산의 차이점을 알지 못하고 있습니다. 주거용 부동산은 거주목적으로 구입하는 것이므로 본인의 연수입에 맞춰 최대한 은행돈을 많이 얻어 사는 것이 중요합니다. 그래야만 이자를 많이 내게 되고 이자를 낸 만큼 세금을 환급받게 됩니다.
세월이 지나다 보면 콘도나 주택의 가격이 꾸준히 상승하는 것이 일반적인데, 이것은 사실상 인플레이션이지 소득이 아닙니다. 저는 주변에서 주거할 목적이 없는 분이 주거용 콘도를 사서 임대를 주고 꼬박꼬박 관리비와 세금을 내느라 오해려 고생하시는 경우를 많이 봅니다. 호화스런 콘도를 사서 세를 줘 봤자 짐만 망가질 뿐 집세 몇 푼 받는 것으로 매년 올라가는 관리비와 부동산 세 조차 감당하기도 힘든 것이 현실입니다. 이를 두고 어떤 분들은 융자 없이 샀으니 타산이 맞는다고 말하지만 이는 화폐가치 하락을 염두에 두지 않은 주장일 뿐입니다. 또한 나중에 시세에 맞춰 살 때보다 오른 가격으로 판다 해도 그때는 모든 물가가 올라 있으니 그 돈으로 그만한 물건을 사지 못한다면 오히려 손해인 것입니다.
본인은 이러한 실패 사례들을 보면서 이런 잘못된 투자 관행이나 상식을 바꾸는 것이 중요하다고 생각하여 뉴욕에서 부동산 투자에 관심이 있는 분들이 참여하는 모임을 만들어 함께 부동산 투자의 올바른 방법과 비결에 대해 강의와 세미나를 진행하고 있습니다.
오늘 강의는 뉴욕의 모임에서 했던 강의들 중 주요핵심 부분을 발췌해 들려드리려고 합니다.
2. 왜 부동산 투자를 해야 하는가?
2.1 안전성
‘겉으로 남고 속으로 밑진다’는 말이 있습니다. 부동산은 이와 정 반대입니다. 부동산 사업은 겉으로는 밑지고 있는 것처럼 보이지만 속으로는 엄청난 부자가 되는 길입니다. 다음은 안전성을 담보하는 부도안의 특성들입니다.
CONTROL: 무엇이든지 자신이 직점 콘트롤하지 않고 남에게 맡기면 위험요소가 많아집니다. 부동산 은 주식, 채권, 예금 등 금융자산에 비해 자신이 직접 콘트롤할 수 있어 안전성이 높습니다.
NO OBSOLETE: 부동산 사업은 옷이나 운동화처럼 유행을 타지 않고, 첨단 지식이나 큰 변화 없이도 운영할 수 있습니다.
CREATIVITY: 부동산 사업은 자신의 아이디어에 따라 증축이나 개축, 혹은 용도변경 등을 통해 더 많은 수익을 창출하는 창조성을 발휘할 수 있습니다.
PREDICTABILITY: 부동산 수입은 큰 이변이 없는 한 유지되거나 조금씩 증가하는 속성을 가집니다. 또한 세입자가 리스를 일방적으로 종료할 경우 일정기간 이전에 문서로 통지하게 되어 있어 미리 대비할 수 있는 장점이 있습니다.
2.2 확장성(Expandability)
소유한 부동산을 담보로 은행돈을 빌리는 것을 ”Leverage” 라고 하고, 부동산을 담보로 재융자를 받아 다른 부동산을 구입하는 다운페이먼트로 사용해 자산을 확장(expandability)해 나가는 방법을 “Pyramiding” 이라고 합니다.
한국사람들은 열심히 일해 한푼 두푼 저축해서 목돈을 만들어 집을 사는 방법에 익숙합니다. 그러나 대부분의 미국 사람들은 직장에서 주는 월급을 담보로 은행에서 돈을 빌려 집을 산 후, 그 집에 살면서 월급을 받아 융자금에 대한 이자만 은행에 갚아 나갑니다. 이때 매달 은행에 낸 이자는 세금에서 돌려 받습니다. 그러다 세월이 지나 집값이 오르면 집을 파아 은행 융자를 갚고 남든 돈을 챙깁니다.
미국에서 부동산 사업을 하려면 은행을 잘 이용해야 합니다. 다시 말하면 목돈을 만들어 부동산을 산다는 생각을 버려야 합니다. 내 돈은 하나도 투자하지 않더라도 은행돈을 빌려 부동산을 사고 이를 잘 관리하고 세수입(rental income) 을 늘리면 은행 융자를 갚아나가면서 남은 돈을 고스란히 수입으로 만들 수 있습니다.
이런 부동산은 아직도 여기 저기에 많이 있습니다. 다만 사람들이 눈이 있어도 보지 못하는 것뿐입니다.
Leverage 에 대한 Case I.
1995sus 어느날 제가 운영하던 세탁소 건물 증축공사를 하던 중 건축업자 죠지(George) 가 제게 하는 말이 28가와 3 애비뉴에 있는 4 층짜리 빈 건물이 매물로 나와 있으니 좁아터진 지금 세탁소 건물을 증축하는 데 괜히 돈 들이지 말고 차라리 그 돈으로 비어 있는 건물을 사서 새로 세탁소를 꾸미라는 것이었습니다.
당시 그가 권했던 건물은 꽤나 크고 반듯한 구조였지만 몹시 낡고 헐어서 제 값을 받지 못하고 있었습니다. 저에게는 건물의 골조만 튼튼하다면 어차피 대대적으로 수리를 할 것이기 때문에 낡은 것은 문제가 되지 않았습니다. 가격을 물어보니 87만 5천 달러였습니다. 그래서 곧장 은행장을 데리고 가서 그 건물을 담보로 얼마나 융자해 줄 수 있을지 물어보니 1백 10만달러를 융자해 주겠다는 것이었습니다. 결국 건물값보다 22만 달러를 더 융자받은 것입니다. 그래서 저는 건물가격보다 더 융자받은 돈으로 서둘러 멋있는 세탁소를 꾸미고 수입을 올려 야금야금 건물을 고쳐 세를 놓았습니다.
15년이 지난 지금, 그 건물에서 나오는 세 수입만도 연간 72만 달러가 넘고 그 건물을 담보로 은행으로부터 5백만달러 융자를 받아 다른 곳에 투자를 하였습니다. 현재 그 건물의 가격은 1천 4백만 달러 정도입니다.
제가 미국에 와서 20년동안 세탁소를 운영해서 번 돈을 다 저축했어도 이 건물 하나를 사지 못했을 겁니다. 하지만 은행돈을 사용해서 투자와 재투자를 확장해 나가면 큰 자산을 이룰 수 있습니다.
Leverage 에 대한 Case II.
현재 뉴욕 일원에 3천여채의 건물을 소유하고 관리하는 부동산 사업자 중에 골드만 패밀리(Goldman Family) 가 있습니다. 그들은 몇년전에 작고한 솔로몬 골드만(Solomon Goldman) 의 후손들로서 이들에 대한 많은 이야기가 책으로 전해지고 있습니다. 그 얘기들 중에 하나에 의하면 솔로몬 골드만이 생존했을 당시 그는 거의 한 주에 한 채의 거눌을 구입했다고 합니다. 얼마나 돈이 많았으면 한 주에 건물 한 채 씩을 샀을까요? 아마도 모두 은행돈을 사용해 샀을 것입니다.
뉴욕의 브루클린이라고 하면 한국사람들에게는 아마도 권투선수 마이크 타이슨이 자란 무서운 흑인밀집지역이라고만 생각하겠지만 브루클린 하이츠(Brooklyn Heights) 같은 지역은 뉴욕의 어느 지역보다도 아름답고 값비싼 건물들이 많은 곳입니다.
다음은 이곳에서 일어났던 솔로몬 골드만의 일화입니다. 어느날 솔로몬 골드만은 자신의 변호사 겸 구매담당 자문역할을 하고 있는 조지 로스(George Ross)를 통해 한 부동산 없자가 브루클린 하이트에 있는 84만 달러짜리 건물을 팔려 한다는 보고를 받았습니다. 보고를 받은 골드만은 제시된 가격보다도 오히려 16만 달러가 더 많은 1백만 달러를 주고 신속하게 계약을 마무리하라고 지시했습니다. 부동산 거래에서 가격을 깍는 일이라면 몰라도 부르는 값보다 오히려 더 주면서 계약하는 것은 정말 흔치 않은 일입니다. 지시를 듣고도 영문을 몰라 멍청히 서 있던 조지 로스에게 골드만은 재주껏 돈을 더 주라고 단호히 지시했습니다. 결국 로스는 중개업자를 찾아가 “나는 골드만 회장님의 구매 대리인으로 10% 계약금까지 받아서 여기까지 왔는데 한 가지 문제가 있습니다. 다름이 아니라 가격이 너무 쌉니다. 우리 회장님은 1백만 달러가 안되는 건물을 절대 사지 않습니다. 그러니 제시된 가격 대신 1백만 달러를 주고 계약하고 싶습니다.” 라고 말했습니다. 이 황당한 제안에 중개업자는 영문을 몰라 한동안 어리둥절했지만 금새 상황을 알아차리고 계약을 채결하였습니다. 이렇게 84만 달러에 시장에 나온 건물은 1백만 달러짜리 건물로 탈바꿈하여 솔로몬 골드만의 소유가 되었습니다.
그 후 골드만은 이 건물을 담보로 1백 4십만 달러의 융자를 받을 수 있었고 그 융자의 원금은 건물의 세수입으로 충분히 갚을 수 있었습니다. 한번의 투자로 40만 달러라는 거액을 남긴 것입니다.
그렇다면 골드만은 왜 굳이 제시된 가격보다도 16만 달러나 더 주면서 이 건물을 사려 했을까요? 그는 처음부터 이 건물이 가진 잠재적인 가치를 알아봤기에 다른 구매자들이 알게 되어 가격이 올라가고 경쟁이 생기기 전에 계약을 마무리 짓고자 큰 웃돈까지 줘 가면서 계약을 신속하게 추진했던 것입니다.
2.3 내재적 가치(Intrinsic Value)
앞서도 언급한 것처럼 겉으로는 손해가 나는 것처럼 보이지만 속으로는 이익이 많은 것이 부동산 사업입니다. 물론 현명하게 운영했을 경우에 말입니다.
(1) Income(Cash Flow)
사람이 세상을 살아가는 데 돈이 없어서는 안되기 때문에 항상 수입원이 필요합니다. 힘들게 일을 해서 받는 월급 외에 누군가가 정기적으로 돈을 보내준다면 얼마나 좋을까요? 하지만 현실을 그렇지 못할 때가 대부분입니다. 하지만 잘만 하면 매달 꼬박 꼬박 돈을 보내주는 사람이 있는데 이들이 바로 세입자입니다. 부동산을 잘 관리하다보면 이런 세입자들의 숫자가 늘어나고 그만큼 수입이 늘어나게 됩니다.
제가 아는 어느 부동산 회사는 한달에 들어오는 수표의 숫자가 2만이 넘는다고 합니다. 시작한 지 얼마 안되는 회사임에도 불구하고 한달에 2만장의 수표가 들어오니 가각 천 달러라고만 계산해도 2천만 달러가 되는 것입니다. 상상해 보십시오. 즐거운 일이지 않습니까?
(2) Depreciation(Phantom Cash Flow)
Depreciation이란 매년 상업용 자산이 일정비율로 감가삼각하는 것을 일컫는 말로, 형식상은 비용으로 간주되나 실제로는 수입과 마찬가지입니다. 이런 혜택은 부동산이 없으면 받을 수 없습니다.
(3) Amortization
은행 융자금을 매월 이자와 함께 상환할 때 원금부분이 줄어드는 것을 말합니다. 이 역시 부동산 소유중의 자산 증식이 됩니다. 세입자가 이를 내주기 때문입니다.
(4) Appreciation
미국에서는 수입이 있으면 반드시 세금을 내야 합니다. 즉 일해서 번 돈이나 복권 당첨금 또는 도박을 해서 딴 돈까지 똑같이 과세 대상이 됩니다. 하지만 부동산 가격이 올라가서 얻는 수입, 즉 양도차액에는 세금이 면제되거나 유보되는 특혜가 있습니다.
주거용 주택의 경우는 부부공동명의인 경우 50만 달러까지 면세되고, 투자용 부동산의 경우 매매일로부터 180일 이내에 새로운 부동산을 살 경우 아무리 양도차액이 많이 발생해도 새로산 투자용 부동산을 처분할 때가지 과세는 유보됩니다.
참고로 부동산 투자로 얻게 되는 수입구조는 다음과 같습니다.
G - E = N
N - D = C
• 총임대수입(G: gross rental Income)
• 총운영경비(E: gross operating expense)
• 순수입(N: net operating income)
• 융자상환(D: Debt Service)
• 순이익(C: cash Flow)
순이익이 많이 나올 수록 가치가 높은 부동산이라고 할 수 있습니다. 그런데 한국인들이 선호하는 방법으로 은행부금을 모두 갚아 버리거나 은행융자 없이 건물을 사게 되는 경우 순수입(N.O.I) 자체가 순이익(Cash Flow) 이 되어 버립니다. 이 경우 미국에서는 무노동 수입이라고 해서 높은 과세 비율이 적용되어 최소한 절반 이상이 세금으로 나가게 됩니다.
하지만 한개의 건물에 모든 현금을 묵어두지 말고 은행돈을 빌려 여러개의 부동산을 사게 되면 세금으로 나갈 돈이 나의 자산이 될 수 있습니다.
예를 들어보겠습니다.
CASE A. A 는1백만 달러 건물을 사는데1백만 달러를 모두 내고 사서 10만 달러의 순이익을 남겨 5만달러의 세금을 내면서 10년이 지나 건물가격이 2백만 달러가 되었다고 가정합니다. 이 경우 실제 투자이익은(Return)은 150만 달러 입니다.
CASE B. B는 1백만 달러 건물을 사는데 10만불만 자기돈을 내고 90만불은 은행돈을 빌렸습니다. 집세를 받아서 융자금 상환하고 10년동안 순이익이 하나도 없었습니다. 그렇게 10년이 지나 건물값이 2백만불이 되었습니다. 이경우 투자수익(return)은 오른 건물값 1백만불 + 10년동안 상환한 융자원금(amortization) + 감가삼각(depreciation) 이 되므로 적어도 120만불 정도 될 것입니다.
즉 1백만 달러를 투자한 사람과 10만불을 투자한 사람의 투자수익이 큰 차이가 나지 않는 것을 알 수 있습니다.
그럼 이번에는 C가 100만불을 가지고 A처럼 하나의 건물을 사는 것이 아니라B처럼 10만불씩 투자하고 은행돈을 빌려 10개의 건물을 샀다고 가정해 보겠습니다. C는 10년 후에 재벌이 되어 있겠지만 A는 10년 후에 자기가 가지고 있는 건물을 팔아 비슷한 건물도 사기 어려울 것입니다.
내재적 가치(Intrinsic Value)란 이렇게 부동산 투자 사업에서 외관상 비용(expense) 으로 보이는 감가상각(depreciation)이 실제로는 수입(income) 이 되는 것을 말합니다. 또한 외관상 부채(liability) 로 보이는 융자원금상환이 실제로는 자산증가의 효과를 가지는 것입니다.
이에 더하여 가격상승(appreciation) 역시 보이지 않는 자산 증가라고 할 수 있습니다.
2.4 세재상 혜택
부동산 사업자가 받는 혜택 가운데 가장 좋은 것은 세제상의 혜택입니다. 미국에서 부동산을 소유한다는 것은 한국에서 부동산을 소유하는 것과 그 개념이 많이 다릅니다. 차곡차곡 모아둔 목돈으로 부동산을 사서 천년만년 자손 대대로 물려 줄 수 있는 것이 부동산이라는 생각은 이제 버려햐 합니다.
원래 부동산(Real Estate)의 “real” 이란 말은 스페인어 “royal” 에서 나온 말입니다. 다시 말하면 “real estate”란 “왕의 재산” 이라는 뜻을 담고 있습니다. 우리나라에서도 일반 개인이 부동산을 소유할 수 있게 된 것이 그리 오래된 일은 아닙니다. 처음에는 일본인들이 조선총독부의 관리상 편의를 위해 토지 개인소유제도를 만들었다고 합니다. 결국 농사를 짓게 하고 세금을 거둬야 하니 땅주인이 있어야 했던 것입니다.
미국에서도 마찬가지입니다. 부동산을 소유했다 하면 수입이 있건 없건 무조건 세금 고지서가 나옵니다. 따라서 세수입이 없는 부동산은 애물단지가 되고, 고정수입이 없는 사람이 큰 집을 사서 거드름을 피우면은 거덜나기 십상입니다.
그렇기 때문에 세수입 없는 건물은 아무리 싸게 내놓아도 팔기가 힘듭니다. 반대로 세수입이 좋은 건물은 아무리 외관이 헐어 보여도 비싸게 거래가 되는 것입니다. 즉, 건물과 세수입을 늘리는 기술이 곧 부동산 사업의 가장 핵심이라고 할 수 있습니다.
미국에서 부동산을 소유할 수 있는 사람은 돈 많은 사람이 아니라 임대수입을 높일 수 있는 관리능력을 보유한 사람입니다. 정보에서도 이런 관리능력이 있는 부동산 소유주들에게 많은 혜택을 세제상으로 주는 이유는 이들이 정부가 해야할 부동산 관리를 대신 해주기 때문입니다.
아래는 부동산 사업과 관련한 세제상의 혜택들입니다.
(1) 1031 Exchange
부동산을 파는 사람에게 *양도차액에 대한 소득세를 유보해 주는 세제혜택입니다.
*양도차액 = 판 가격 – (산 가격 + 사고팔 때 비용)
(2) Expense before Tax
부동산 임대 수입 중에서 부동산 운영비용으로 처리되는 부분을 말합니다. 가령 부동산 수입이 없는 A가 파리 여행에서 쓴 비용이나 회계사나 변호사에게 상담료로 지불한 돈은 면세대상이 되는 지출이 아닙니다.
하지만 부동산 수입이 있는 B가 파리여행에서 쓴 비용이나 회계사나 변호사 상담료, 자동차 할부금 등 상당수가 사업용 경비로공제되는 비용(business expense)으로 분류되어 과세금액에 포함되지 않습니다.
(3) Expense but Improvement
건물의 화장실을 고친다든지, 외벽을 대리석으로 바꾸는 것 등에 들어가는 돈은 면세대상 비용으로 처리되어 세제혜택을 받고, 동시에 건물의 가치가 올라가 임대비용을 올리는 양수겹장의 효과가 있습니다.
여담으로 부도산 운영과 관련된 에피소드를 하나 소개하겠습니다.
얼마전에 평생을 외과의사로 일하다 은퇴하신 선배님이 저를 찾아오신 적이 있습니다. 그분에게는 이제 막 의과대학을 졸업하고 맨해튼에 있는 대학병원에서 인턴생활을 시작한 딸이 있었는데 병원이 집에서 너무 멀어서 병원근처에 아파트를 임대하려 했지만 월세가 너무 비싸 포기했다고 말했습니다. 그래서 제가 “콘도를 하나 사주면 되지 않겠느냐”고 하자 “현금으로 융자없이 콘도를 사주면 자금출처 조사도 무섭고, 또 외동딸이니 자신들이 살고 있는 집을 물려 주어야 하는데 은행융자가 있으면 딸의 수입으로 감당이 어려울 것 같아 모두 갚아버렸다” 고 답했습니다.
이는 얼핏 듣기에는 매우 합리적인 것 같으나 사실상 어리석기 그지없는 일입니다.
값이 많이 나가는 저택을딸에게 물려주면 증여상속세(Gift Tax)를 경우에 따라 85%까지 내야 합니다. 또한 상속세를 낸다 하더라도 어떻게 그 큰집을 유지하겠습니까?
이겨우 현명한 부동산 운영은 최대한의 은행융자를 받아 그 돈으로 투자용 부동산을 딸과 공동명의로 사서 관리하며 사는 것입니다. 살고 있는 집의 융자상환은 내는 대로 내고 있다가 부모님이 돌아가시면 은행이 알아서 받아 갈 잔액은 받아가고 남는 것은 딸에게 넘겨 주게 됩니다.
선배님은 제 설명을 듣고 반신반의하며 돌아가셨는데 그후 연락이 없는 것으로 보아 아마도 그 분 생각대로 하신 모양입니다.
3. 투자 부동산은 어떻게 골라야 하나?
부동산 사업에서 가장 기본이 되는 출발점은 부동산을 좋은 가격(싸게) 사는 것이 아니라 '좋은 부동산'을 사는 것입니다. 이말은 투자자의 투자 목적에 맞는 부동산을 고르는 것이 아주 중요하다는 말입니다.
3.1 Be willing to Pay a Premium for a Prime Location
로케이션(Location)이 좋은 부동산은 돈을 더 주고라도 사는 것이 좋습니다. 모든 부동산은 저마다의 로케이션을 가집니다. 세상에 수많은 사람이 있어도 나와 똑같은 사람이 없듯이 부동산도 각자 다른 부동산과 구별되는 로케이션을 가집니다. 또한 '한 번 정하면 움직일 수 없다는 것'도 로케이션이 갖는 중요한 특성입니다.
도널드 트럼프는 다음 네 가지를 부동산 로케이션의 중요한 조건이라고 보았습니다.
GREAT VIEW : 요즘처럼 복잡한 세상에서 창문을 열었을 때 전망이 확 트인 바다의 풍경이나 숲이 아름다운 공원이 보이면 얼마나 좋울까요? 시커먼 연기가 풀풀 나는 공장지대의 전망과 비교해 보시며 실감이 나실 겁니다. 참고로 Trump World Tower, 40 Wall Street, Trump Tower, Trump Palaces 등 트럼프가 지은 건물들은 모두가 전망이 훌륭하고 편리한 위치에 자리잡고 있습니다.
PRESTIGE : 주변환경 역시 중요한 입지조건 중의 하나입니다. 이는 주변에 부자들이 많이 사는 동네가 빈민들이 모여 사는 동네보다 훨씬 좋은 것은 당연하기 때문입니다.
GROWTH POTENTIAL(LAND BANKING) : 발전 가능성이 있는 지역이 부동산을 투자하기에 좋은 지역입니다. 특히 시세차익을 목적으로 부동산 투자를 하려면 발전지역을 택해야 합니다. 가만이 나둬도 주변에 좋은 건물들이 들어와 황금값이 되니까요.
랜드뱅킹(Land Banking) 이란 시세차익을 목적으로 부동산을 사서 시세가 오를 때를 기다리는 것입니다. 하지만 이는 가만히 않아서 큰 돈을 벌 수 있다는 장점이 있지만 보유기간 동안 임대수입이 없기 때문에 유지비용을 충당하기가 어렵고 은행에서도 환영을 받지 못하기 때문에 큰 돈이 있는 사람만 가능한 투자방식이라고 할 수 있습니다.
CONVENIENCE : 편의성 역시 중요한 입지 조건입니다. 교통편이 많아 접근성이 좋고 가까이에 시장과 좋은 학교 등이 위치하는 것 등은 언제나 환영받는 요소입니다.
3.2 Don’t Buy without a Creative Vision for Adding significant Value
투자하려고 하는 부동산의 가치를 크게 증대시킬 묘책이 없으면 사지 말아야 합니다. 도널드 트럼프와 로버트 기요사키는 둘다 어마어마한 부동산 재벌들입니다. 그러나 그들의 투자 방법에는 차이가 있습니다. 트럼프가 개발의 귀재라면 기요사키는 관리운영의 귀재입니다. 따라서 부동산의 가치를 크게 증대시키는 묘책으로 세수입 증대를 꼽는 기요사키와 달리 트럼프는 개발을 최고의 가치증대 방안으로 꼽습니다. 여기서 개발이라 하는 말은 구체적으로 부동산의 용도 변경이나 공중권(Air Right), 조닝(Zoning) 등을 바꿈으로서 가치를 크게 높이는 것을 말합니다.
CASE 1
맨해튼 46가 UN 본부 앞에 약 17만 스퀘어피트 건평의 건물이 있었는데 2003년 시카고의 한 부동산 회사가 3천5백만달러에 이 건물을 인수했습니다. 당시 이 건물에는 법률사무소나 여러 회사의 사무실이 입주하여 있었는데 임대수입이 충분치 않아 건물은 손 볼 곳이 천지인데다 세입자들로부터 크고 작은 소송이 끊이지 않고 있었습니다. 이러한 상황에서 결국 건물주는 새로운 건물주에게 건물을 넘기게 되었고 새로운 건물주는 우선 입주자들을 내보내고 채 2년이 되지 않아 깨끗하게 건물수리를 마무리 하였습니다. 그리고 나서 새로 임대를 시작했고 곧 새로운 세입자에게 전 건물을 '트리플 넷 리스' (Triple Net Lease : 세입자가 건물 운영 및 관리에 관련된 제반 경비를 모두 부담하는 것을 말함) 로 연간 8백만불에 임대할 수 있었습니다. 이 새로운 세입자가 바로 UN 입니다.
UN 본부를 지척에 두고도 관리가 되지 않아 그 덕을 보지 못했던 건물이 새롭게 단장하자마자 UN을 세입자로 두게 된 것입니다. 결국 건물주는 은행에서 8천 5백만 달러의 융자를 얻을 수 있었고 엄청난 임대수입으로 모기지를 내고도 상당한 금액의 순이익(Cash Flow)이 남게 되었습니다. 얼마전에 이 건물이 매매가 1억5천만 달러에 매물로 나왔는데 경제가 이지경인 지금에도 1억불에 사겟다는 사람이 있었다는 얘기를 들었습니다.
CASE 2
본인이 살고 있는 845 UN Plaza 트럼프 타워는 약 10여년 전에 대우건설이 지은 90층 높이의 주거용 건물입니다. 유엔 본부 건물과 이스트 리버(East River)를 한눈에 내려다보며 우뚝 솟은 유리 건물의 위용은 많은 사람들로 하여금 '꼭 한번 살아보고 싶다'는 생각이 들게 하기에 충분합니다.
하지만 이 건물이 지어지기 전에 그 자리에는 보잘것 없는 2층짜리 엔지니어 회사의 본부 건물이 있었습니다. 그런 금싸라기 땅에 그처럼 볼품 없는 건물만이 자리잡고 있었던 까닭은 해당 용지에는 ‘지을 수 있는 건물면적’(Air Right)이 얼마되지 않아서, 위치는 더없이 좋으나 선뜻 사려는 개발업자가 없었기 때문이었습니다. 그러나 트럼프는 인접해 있는 부동산의 사용하지 않은 공중권(Air Right) 을 모두 사서 합치면 엄청난 높이의 건물을 지을 수 있다는 것을 알고 있었습니다. 그래서 좀 비싼 값이지만 이웃한 건물들의 공중권을 구입하여 지금의 걸작을 만들 수 있었습니다.
당시 많은 사람들이 불가능하다고 포기했던 일을 발상의 전환을 통해 이뤄낸 트럼프의 일화야말로 창의적인 사고가 가져다 주는 결과를 가장 잘 보여주는 예라 할 수 있을 것입니다. 다만 한 가지 우리로서 아쉬운 것은 당시에 불가능할 것이란 선입견을 깨고 90층 건물을 보란듯이 지어놓은 대우건설은 망하고 트럼프만 아직도 승승장구하고 있다는 사실입니다.
3.3 Creative problem Solving Leads to Big Profit
문제가 있는 부동산을 싸게 사서 문제를 해결하면 비싼 건물을 만들 수 있습니다. 돈을 벌려면 남들이 두려워서 하지 못하는 일을 해야 합니다. 미국은 쉽게 이해하기 어려운 제도가 너무 많은 나라입니다. 특히 부동산 문제에 있어서는 ‘주객이 전도되어도 유분수’ 란 말이 절로 나올 정도로 괴상한 법이 많습니다.
맨해튼 한복판에 다른 사람은 4천불, 5천불을 월세로 내고 살고 있는데, 어떤 사람은 똑같은 크기의 아파트를 한달에 단돈 69불을 내고 삽니다. 그러면서도 온갖 불평을 다하고 여차하면 주택국(H.U.D.) 에 전화해서 인스펙터가 나와 벌금 딱지를 붙이게 만듭니다. 이것이 소위 렌트 콘트롤 세입자(Rent Control Tenant) 입니다.
한국에서는 이해하지 못하는 이러한 제도가 엄연히 존재하는 나라가 미국입니다. 예상하다시피 이런 세입자가 많이 있는 건물은 수지타산을 맞출 수가 없고 결국 건물주만 골치아프게 됩니다. 그래서 얼른 절반값에라도 팔아치우고 싶지만 남의 고민을 돈주고 사서 대신할 사람이 있을리가 없습니다. 하지만 머리 좋은 부동산 사업가는 오히려 이런 문제있는 건물을 싸게 사서 갖가지 묘책으로 문제를 해결하여 정상적인 건물을 만듭니다. 그렇게되면 건물의 가치가 높아지고 건물 수입 또한 크게 상승합니다.
지난날 본인도 턱없이 각겨이 낮게 나온 건물이 있길래 뭣도 모르고 얼른 구입했다가 큰 코 다친 적이 많았습니다. 그로 인해 엄청난 소송비용과 합의금을 내야 하는 뼈아픈 경험을 하긴 했으나 덕분에 잘 배워서 이제는 렌트 콘트롤 세입자들을 다루는 저만의 비책을 가지게 되었습니다. 그리고 이는 짧은 기간에 여러 채의 건물을 소유하게 된 밑거름이 되기도 했습니다.
3.4 Must Have a Master Plan before You Buy It
부동산 투자를 결정하기 전에 아래와 같은 투자전략과 계획을 반드시 세워놓아야 합니다.
• 사려는 부동산의 가치 증대 방안
• 예상 비용과 예상 소득
• 장기 투자를 한 것인가? 단기에 팔 것인가?
• 부동산의 관리와 운영은 누가 어떻게 할 것인가?
• 자금은 어떻게 조달한 것인가?
• 투자자는 어떤 경로로 어떻게 구할 것인가?
• 콘도 개발의 경우에는 어떻게 판매할 것인가?
2. 왜 부동산 투자를 해야 하는가?
2.1 안전성
‘겉으로 남고 속으로 밑진다’는 말이 있습니다. 부동산은 이와 정 반대입니다. 부동산 사업은 겉으로는 밑지고 있는 것처럼 보이지만 속으로는 엄청난 부자가 되는 길입니다. 다음은 안전성을 담보하는 부도안의 특성들입니다.
CONTROL: 무엇이든지 자신이 직점 콘트롤하지 않고 남에게 맡기면 위험요소가 많아집니다. 부동산 은 주식, 채권, 예금 등 금융자산에 비해 자신이 직접 콘트롤할 수 있어 안전성이 높습니다.
NO OBSOLETE: 부동산 사업은 옷이나 운동화처럼 유행을 타지 않고, 첨단 지식이나 큰 변화 없이도 운영할 수 있습니다.
CREATIVITY: 부동산 사업은 자신의 아이디어에 따라 증축이나 개축, 혹은 용도변경 등을 통해 더 많은 수익을 창출하는 창조성을 발휘할 수 있습니다.
PREDICTABILITY: 부동산 수입은 큰 이변이 없는 한 유지되거나 조금씩 증가하는 속성을 가집니다. 또한 세입자가 리스를 일방적으로 종료할 경우 일정기간 이전에 문서로 통지하게 되어 있어 미리 대비할 수 있는 장점이 있습니다.
2.2 확장성(Expandability)
소유한 부동산을 담보로 은행돈을 빌리는 것을 ”Leverage” 라고 하고, 부동산을 담보로 재융자를 받아 다른 부동산을 구입하는 다운페이먼트로 사용해 자산을 확장(expandability)해 나가는 방법을 “Pyramiding” 이라고 합니다.
한국사람들은 열심히 일해 한푼 두푼 저축해서 목돈을 만들어 집을 사는 방법에 익숙합니다. 그러나 대부분의 미국 사람들은 직장에서 주는 월급을 담보로 은행에서 돈을 빌려 집을 산 후, 그 집에 살면서 월급을 받아 융자금에 대한 이자만 은행에 갚아 나갑니다. 이때 매달 은행에 낸 이자는 세금에서 돌려 받습니다. 그러다 세월이 지나 집값이 오르면 집을 파아 은행 융자를 갚고 남든 돈을 챙깁니다.
미국에서 부동산 사업을 하려면 은행을 잘 이용해야 합니다. 다시 말하면 목돈을 만들어 부동산을 산다는 생각을 버려야 합니다. 내 돈은 하나도 투자하지 않더라도 은행돈을 빌려 부동산을 사고 이를 잘 관리하고 세수입(rental income) 을 늘리면 은행 융자를 갚아나가면서 남은 돈을 고스란히 수입으로 만들 수 있습니다.
이런 부동산은 아직도 여기 저기에 많이 있습니다. 다만 사람들이 눈이 있어도 보지 못하는 것뿐입니다.
Leverage 에 대한 Case I.
1995sus 어느날 제가 운영하던 세탁소 건물 증축공사를 하던 중 건축업자 죠지(George) 가 제게 하는 말이 28가와 3 애비뉴에 있는 4 층짜리 빈 건물이 매물로 나와 있으니 좁아터진 지금 세탁소 건물을 증축하는 데 괜히 돈 들이지 말고 차라리 그 돈으로 비어 있는 건물을 사서 새로 세탁소를 꾸미라는 것이었습니다.
당시 그가 권했던 건물은 꽤나 크고 반듯한 구조였지만 몹시 낡고 헐어서 제 값을 받지 못하고 있었습니다. 저에게는 건물의 골조만 튼튼하다면 어차피 대대적으로 수리를 할 것이기 때문에 낡은 것은 문제가 되지 않았습니다. 가격을 물어보니 87만 5천 달러였습니다. 그래서 곧장 은행장을 데리고 가서 그 건물을 담보로 얼마나 융자해 줄 수 있을지 물어보니 1백 10만달러를 융자해 주겠다는 것이었습니다. 결국 건물값보다 22만 달러를 더 융자받은 것입니다. 그래서 저는 건물가격보다 더 융자받은 돈으로 서둘러 멋있는 세탁소를 꾸미고 수입을 올려 야금야금 건물을 고쳐 세를 놓았습니다.
15년이 지난 지금, 그 건물에서 나오는 세 수입만도 연간 72만 달러가 넘고 그 건물을 담보로 은행으로부터 5백만달러 융자를 받아 다른 곳에 투자를 하였습니다. 현재 그 건물의 가격은 1천 4백만 달러 정도입니다.
제가 미국에 와서 20년동안 세탁소를 운영해서 번 돈을 다 저축했어도 이 건물 하나를 사지 못했을 겁니다. 하지만 은행돈을 사용해서 투자와 재투자를 확장해 나가면 큰 자산을 이룰 수 있습니다.
Leverage 에 대한 Case II.
현재 뉴욕 일원에 3천여채의 건물을 소유하고 관리하는 부동산 사업자 중에 골드만 패밀리(Goldman Family) 가 있습니다. 그들은 몇년전에 작고한 솔로몬 골드만(Solomon Goldman) 의 후손들로서 이들에 대한 많은 이야기가 책으로 전해지고 있습니다. 그 얘기들 중에 하나에 의하면 솔로몬 골드만이 생존했을 당시 그는 거의 한 주에 한 채의 거눌을 구입했다고 합니다. 얼마나 돈이 많았으면 한 주에 건물 한 채 씩을 샀을까요? 아마도 모두 은행돈을 사용해 샀을 것입니다.
뉴욕의 브루클린이라고 하면 한국사람들에게는 아마도 권투선수 마이크 타이슨이 자란 무서운 흑인밀집지역이라고만 생각하겠지만 브루클린 하이츠(Brooklyn Heights) 같은 지역은 뉴욕의 어느 지역보다도 아름답고 값비싼 건물들이 많은 곳입니다.
다음은 이곳에서 일어났던 솔로몬 골드만의 일화입니다. 어느날 솔로몬 골드만은 자신의 변호사 겸 구매담당 자문역할을 하고 있는 조지 로스(George Ross)를 통해 한 부동산 없자가 브루클린 하이트에 있는 84만 달러짜리 건물을 팔려 한다는 보고를 받았습니다. 보고를 받은 골드만은 제시된 가격보다도 오히려 16만 달러가 더 많은 1백만 달러를 주고 신속하게 계약을 마무리하라고 지시했습니다. 부동산 거래에서 가격을 깍는 일이라면 몰라도 부르는 값보다 오히려 더 주면서 계약하는 것은 정말 흔치 않은 일입니다. 지시를 듣고도 영문을 몰라 멍청히 서 있던 조지 로스에게 골드만은 재주껏 돈을 더 주라고 단호히 지시했습니다. 결국 로스는 중개업자를 찾아가 “나는 골드만 회장님의 구매 대리인으로 10% 계약금까지 받아서 여기까지 왔는데 한 가지 문제가 있습니다. 다름이 아니라 가격이 너무 쌉니다. 우리 회장님은 1백만 달러가 안되는 건물을 절대 사지 않습니다. 그러니 제시된 가격 대신 1백만 달러를 주고 계약하고 싶습니다.” 라고 말했습니다. 이 황당한 제안에 중개업자는 영문을 몰라 한동안 어리둥절했지만 금새 상황을 알아차리고 계약을 채결하였습니다. 이렇게 84만 달러에 시장에 나온 건물은 1백만 달러짜리 건물로 탈바꿈하여 솔로몬 골드만의 소유가 되었습니다.
그 후 골드만은 이 건물을 담보로 1백 4십만 달러의 융자를 받을 수 있었고 그 융자의 원금은 건물의 세수입으로 충분히 갚을 수 있었습니다. 한번의 투자로 40만 달러라는 거액을 남긴 것입니다.
그렇다면 골드만은 왜 굳이 제시된 가격보다도 16만 달러나 더 주면서 이 건물을 사려 했을까요? 그는 처음부터 이 건물이 가진 잠재적인 가치를 알아봤기에 다른 구매자들이 알게 되어 가격이 올라가고 경쟁이 생기기 전에 계약을 마무리 짓고자 큰 웃돈까지 줘 가면서 계약을 신속하게 추진했던 것입니다.
2.3 내재적 가치(Intrinsic Value)
앞서도 언급한 것처럼 겉으로는 손해가 나는 것처럼 보이지만 속으로는 이익이 많은 것이 부동산 사업입니다. 물론 현명하게 운영했을 경우에 말입니다.
(1) Income(Cash Flow)
사람이 세상을 살아가는 데 돈이 없어서는 안되기 때문에 항상 수입원이 필요합니다. 힘들게 일을 해서 받는 월급 외에 누군가가 정기적으로 돈을 보내준다면 얼마나 좋을까요? 하지만 현실을 그렇지 못할 때가 대부분입니다. 하지만 잘만 하면 매달 꼬박 꼬박 돈을 보내주는 사람이 있는데 이들이 바로 세입자입니다. 부동산을 잘 관리하다보면 이런 세입자들의 숫자가 늘어나고 그만큼 수입이 늘어나게 됩니다.
제가 아는 어느 부동산 회사는 한달에 들어오는 수표의 숫자가 2만이 넘는다고 합니다. 시작한 지 얼마 안되는 회사임에도 불구하고 한달에 2만장의 수표가 들어오니 가각 천 달러라고만 계산해도 2천만 달러가 되는 것입니다. 상상해 보십시오. 즐거운 일이지 않습니까?
(2) Depreciation(Phantom Cash Flow)
Depreciation이란 매년 상업용 자산이 일정비율로 감가삼각하는 것을 일컫는 말로, 형식상은 비용으로 간주되나 실제로는 수입과 마찬가지입니다. 이런 혜택은 부동산이 없으면 받을 수 없습니다.
(3) Amortization
은행 융자금을 매월 이자와 함께 상환할 때 원금부분이 줄어드는 것을 말합니다. 이 역시 부동산 소유중의 자산 증식이 됩니다. 세입자가 이를 내주기 때문입니다.
(4) Appreciation
미국에서는 수입이 있으면 반드시 세금을 내야 합니다. 즉 일해서 번 돈이나 복권 당첨금 또는 도박을 해서 딴 돈까지 똑같이 과세 대상이 됩니다. 하지만 부동산 가격이 올라가서 얻는 수입, 즉 양도차액에는 세금이 면제되거나 유보되는 특혜가 있습니다.
주거용 주택의 경우는 부부공동명의인 경우 50만 달러까지 면세되고, 투자용 부동산의 경우 매매일로부터 180일 이내에 새로운 부동산을 살 경우 아무리 양도차액이 많이 발생해도 새로산 투자용 부동산을 처분할 때가지 과세는 유보됩니다.
참고로 부동산 투자로 얻게 되는 수입구조는 다음과 같습니다.
G - E = N
N - D = C
• 총임대수입(G: gross rental Income)
• 총운영경비(E: gross operating expense)
• 순수입(N: net operating income)
• 융자상환(D: Debt Service)
• 순이익(C: cash Flow)
순이익이 많이 나올 수록 가치가 높은 부동산이라고 할 수 있습니다. 그런데 한국인들이 선호하는 방법으로 은행부금을 모두 갚아 버리거나 은행융자 없이 건물을 사게 되는 경우 순수입(N.O.I) 자체가 순이익(Cash Flow) 이 되어 버립니다. 이 경우 미국에서는 무노동 수입이라고 해서 높은 과세 비율이 적용되어 최소한 절반 이상이 세금으로 나가게 됩니다.
하지만 한개의 건물에 모든 현금을 묵어두지 말고 은행돈을 빌려 여러개의 부동산을 사게 되면 세금으로 나갈 돈이 나의 자산이 될 수 있습니다.
예를 들어보겠습니다.
CASE A. A 는1백만 달러 건물을 사는데1백만 달러를 모두 내고 사서 10만 달러의 순이익을 남겨 5만달러의 세금을 내면서 10년이 지나 건물가격이 2백만 달러가 되었다고 가정합니다. 이 경우 실제 투자이익은(Return)은 150만 달러 입니다.
CASE B. B는 1백만 달러 건물을 사는데 10만불만 자기돈을 내고 90만불은 은행돈을 빌렸습니다. 집세를 받아서 융자금 상환하고 10년동안 순이익이 하나도 없었습니다. 그렇게 10년이 지나 건물값이 2백만불이 되었습니다. 이경우 투자수익(return)은 오른 건물값 1백만불 + 10년동안 상환한 융자원금(amortization) + 감가삼각(depreciation) 이 되므로 적어도 120만불 정도 될 것입니다.
즉 1백만 달러를 투자한 사람과 10만불을 투자한 사람의 투자수익이 큰 차이가 나지 않는 것을 알 수 있습니다.
그럼 이번에는 C가 100만불을 가지고 A처럼 하나의 건물을 사는 것이 아니라B처럼 10만불씩 투자하고 은행돈을 빌려 10개의 건물을 샀다고 가정해 보겠습니다. C는 10년 후에 재벌이 되어 있겠지만 A는 10년 후에 자기가 가지고 있는 건물을 팔아 비슷한 건물도 사기 어려울 것입니다.
내재적 가치(Intrinsic Value)란 이렇게 부동산 투자 사업에서 외관상 비용(expense) 으로 보이는 감가상각(depreciation)이 실제로는 수입(income) 이 되는 것을 말합니다. 또한 외관상 부채(liability) 로 보이는 융자원금상환이 실제로는 자산증가의 효과를 가지는 것입니다.
이에 더하여 가격상승(appreciation) 역시 보이지 않는 자산 증가라고 할 수 있습니다.
2.4 세재상 혜택
부동산 사업자가 받는 혜택 가운데 가장 좋은 것은 세제상의 혜택입니다. 미국에서 부동산을 소유한다는 것은 한국에서 부동산을 소유하는 것과 그 개념이 많이 다릅니다. 차곡차곡 모아둔 목돈으로 부동산을 사서 천년만년 자손 대대로 물려 줄 수 있는 것이 부동산이라는 생각은 이제 버려햐 합니다.
원래 부동산(Real Estate)의 “real” 이란 말은 스페인어 “royal” 에서 나온 말입니다. 다시 말하면 “real estate”란 “왕의 재산” 이라는 뜻을 담고 있습니다. 우리나라에서도 일반 개인이 부동산을 소유할 수 있게 된 것이 그리 오래된 일은 아닙니다. 처음에는 일본인들이 조선총독부의 관리상 편의를 위해 토지 개인소유제도를 만들었다고 합니다. 결국 농사를 짓게 하고 세금을 거둬야 하니 땅주인이 있어야 했던 것입니다.
미국에서도 마찬가지입니다. 부동산을 소유했다 하면 수입이 있건 없건 무조건 세금 고지서가 나옵니다. 따라서 세수입이 없는 부동산은 애물단지가 되고, 고정수입이 없는 사람이 큰 집을 사서 거드름을 피우면은 거덜나기 십상입니다.
그렇기 때문에 세수입 없는 건물은 아무리 싸게 내놓아도 팔기가 힘듭니다. 반대로 세수입이 좋은 건물은 아무리 외관이 헐어 보여도 비싸게 거래가 되는 것입니다. 즉, 건물과 세수입을 늘리는 기술이 곧 부동산 사업의 가장 핵심이라고 할 수 있습니다.
미국에서 부동산을 소유할 수 있는 사람은 돈 많은 사람이 아니라 임대수입을 높일 수 있는 관리능력을 보유한 사람입니다. 정보에서도 이런 관리능력이 있는 부동산 소유주들에게 많은 혜택을 세제상으로 주는 이유는 이들이 정부가 해야할 부동산 관리를 대신 해주기 때문입니다.
아래는 부동산 사업과 관련한 세제상의 혜택들입니다.
(1) 1031 Exchange
부동산을 파는 사람에게 *양도차액에 대한 소득세를 유보해 주는 세제혜택입니다.
*양도차액 = 판 가격 – (산 가격 + 사고팔 때 비용)
(2) Expense before Tax
부동산 임대 수입 중에서 부동산 운영비용으로 처리되는 부분을 말합니다. 가령 부동산 수입이 없는 A가 파리 여행에서 쓴 비용이나 회계사나 변호사에게 상담료로 지불한 돈은 면세대상이 되는 지출이 아닙니다.
하지만 부동산 수입이 있는 B가 파리여행에서 쓴 비용이나 회계사나 변호사 상담료, 자동차 할부금 등 상당수가 사업용 경비로공제되는 비용(business expense)으로 분류되어 과세금액에 포함되지 않습니다.
(3) Expense but Improvement
건물의 화장실을 고친다든지, 외벽을 대리석으로 바꾸는 것 등에 들어가는 돈은 면세대상 비용으로 처리되어 세제혜택을 받고, 동시에 건물의 가치가 올라가 임대비용을 올리는 양수겹장의 효과가 있습니다.
여담으로 부도산 운영과 관련된 에피소드를 하나 소개하겠습니다.
얼마전에 평생을 외과의사로 일하다 은퇴하신 선배님이 저를 찾아오신 적이 있습니다. 그분에게는 이제 막 의과대학을 졸업하고 맨해튼에 있는 대학병원에서 인턴생활을 시작한 딸이 있었는데 병원이 집에서 너무 멀어서 병원근처에 아파트를 임대하려 했지만 월세가 너무 비싸 포기했다고 말했습니다. 그래서 제가 “콘도를 하나 사주면 되지 않겠느냐”고 하자 “현금으로 융자없이 콘도를 사주면 자금출처 조사도 무섭고, 또 외동딸이니 자신들이 살고 있는 집을 물려 주어야 하는데 은행융자가 있으면 딸의 수입으로 감당이 어려울 것 같아 모두 갚아버렸다” 고 답했습니다.
이는 얼핏 듣기에는 매우 합리적인 것 같으나 사실상 어리석기 그지없는 일입니다.
값이 많이 나가는 저택을딸에게 물려주면 증여상속세(Gift Tax)를 경우에 따라 85%까지 내야 합니다. 또한 상속세를 낸다 하더라도 어떻게 그 큰집을 유지하겠습니까?
이겨우 현명한 부동산 운영은 최대한의 은행융자를 받아 그 돈으로 투자용 부동산을 딸과 공동명의로 사서 관리하며 사는 것입니다. 살고 있는 집의 융자상환은 내는 대로 내고 있다가 부모님이 돌아가시면 은행이 알아서 받아 갈 잔액은 받아가고 남는 것은 딸에게 넘겨 주게 됩니다.
선배님은 제 설명을 듣고 반신반의하며 돌아가셨는데 그후 연락이 없는 것으로 보아 아마도 그 분 생각대로 하신 모양입니다.
3. 투자 부동산은 어떻게 골라야 하나?
부동산 사업에서 가장 기본이 되는 출발점은 부동산을 좋은 가격(싸게) 사는 것이 아니라 '좋은 부동산'을 사는 것입니다. 이말은 투자자의 투자 목적에 맞는 부동산을 고르는 것이 아주 중요하다는 말입니다.
3.1 Be willing to Pay a Premium for a Prime Location
로케이션(Location)이 좋은 부동산은 돈을 더 주고라도 사는 것이 좋습니다. 모든 부동산은 저마다의 로케이션을 가집니다. 세상에 수많은 사람이 있어도 나와 똑같은 사람이 없듯이 부동산도 각자 다른 부동산과 구별되는 로케이션을 가집니다. 또한 '한 번 정하면 움직일 수 없다는 것'도 로케이션이 갖는 중요한 특성입니다.
도널드 트럼프는 다음 네 가지를 부동산 로케이션의 중요한 조건이라고 보았습니다.
GREAT VIEW : 요즘처럼 복잡한 세상에서 창문을 열었을 때 전망이 확 트인 바다의 풍경이나 숲이 아름다운 공원이 보이면 얼마나 좋울까요? 시커먼 연기가 풀풀 나는 공장지대의 전망과 비교해 보시며 실감이 나실 겁니다. 참고로 Trump World Tower, 40 Wall Street, Trump Tower, Trump Palaces 등 트럼프가 지은 건물들은 모두가 전망이 훌륭하고 편리한 위치에 자리잡고 있습니다.
PRESTIGE : 주변환경 역시 중요한 입지조건 중의 하나입니다. 이는 주변에 부자들이 많이 사는 동네가 빈민들이 모여 사는 동네보다 훨씬 좋은 것은 당연하기 때문입니다.
GROWTH POTENTIAL(LAND BANKING) : 발전 가능성이 있는 지역이 부동산을 투자하기에 좋은 지역입니다. 특히 시세차익을 목적으로 부동산 투자를 하려면 발전지역을 택해야 합니다. 가만이 나둬도 주변에 좋은 건물들이 들어와 황금값이 되니까요.
랜드뱅킹(Land Banking) 이란 시세차익을 목적으로 부동산을 사서 시세가 오를 때를 기다리는 것입니다. 하지만 이는 가만히 않아서 큰 돈을 벌 수 있다는 장점이 있지만 보유기간 동안 임대수입이 없기 때문에 유지비용을 충당하기가 어렵고 은행에서도 환영을 받지 못하기 때문에 큰 돈이 있는 사람만 가능한 투자방식이라고 할 수 있습니다.
CONVENIENCE : 편의성 역시 중요한 입지 조건입니다. 교통편이 많아 접근성이 좋고 가까이에 시장과 좋은 학교 등이 위치하는 것 등은 언제나 환영받는 요소입니다.
3.2 Don’t Buy without a Creative Vision for Adding significant Value
투자하려고 하는 부동산의 가치를 크게 증대시킬 묘책이 없으면 사지 말아야 합니다. 도널드 트럼프와 로버트 기요사키는 둘다 어마어마한 부동산 재벌들입니다. 그러나 그들의 투자 방법에는 차이가 있습니다. 트럼프가 개발의 귀재라면 기요사키는 관리운영의 귀재입니다. 따라서 부동산의 가치를 크게 증대시키는 묘책으로 세수입 증대를 꼽는 기요사키와 달리 트럼프는 개발을 최고의 가치증대 방안으로 꼽습니다. 여기서 개발이라 하는 말은 구체적으로 부동산의 용도 변경이나 공중권(Air Right), 조닝(Zoning) 등을 바꿈으로서 가치를 크게 높이는 것을 말합니다.
CASE 1
맨해튼 46가 UN 본부 앞에 약 17만 스퀘어피트 건평의 건물이 있었는데 2003년 시카고의 한 부동산 회사가 3천5백만달러에 이 건물을 인수했습니다. 당시 이 건물에는 법률사무소나 여러 회사의 사무실이 입주하여 있었는데 임대수입이 충분치 않아 건물은 손 볼 곳이 천지인데다 세입자들로부터 크고 작은 소송이 끊이지 않고 있었습니다. 이러한 상황에서 결국 건물주는 새로운 건물주에게 건물을 넘기게 되었고 새로운 건물주는 우선 입주자들을 내보내고 채 2년이 되지 않아 깨끗하게 건물수리를 마무리 하였습니다. 그리고 나서 새로 임대를 시작했고 곧 새로운 세입자에게 전 건물을 '트리플 넷 리스' (Triple Net Lease : 세입자가 건물 운영 및 관리에 관련된 제반 경비를 모두 부담하는 것을 말함) 로 연간 8백만불에 임대할 수 있었습니다. 이 새로운 세입자가 바로 UN 입니다.
UN 본부를 지척에 두고도 관리가 되지 않아 그 덕을 보지 못했던 건물이 새롭게 단장하자마자 UN을 세입자로 두게 된 것입니다. 결국 건물주는 은행에서 8천 5백만 달러의 융자를 얻을 수 있었고 엄청난 임대수입으로 모기지를 내고도 상당한 금액의 순이익(Cash Flow)이 남게 되었습니다. 얼마전에 이 건물이 매매가 1억5천만 달러에 매물로 나왔는데 경제가 이지경인 지금에도 1억불에 사겟다는 사람이 있었다는 얘기를 들었습니다.
CASE 2
본인이 살고 있는 845 UN Plaza 트럼프 타워는 약 10여년 전에 대우건설이 지은 90층 높이의 주거용 건물입니다. 유엔 본부 건물과 이스트 리버(East River)를 한눈에 내려다보며 우뚝 솟은 유리 건물의 위용은 많은 사람들로 하여금 '꼭 한번 살아보고 싶다'는 생각이 들게 하기에 충분합니다.
하지만 이 건물이 지어지기 전에 그 자리에는 보잘것 없는 2층짜리 엔지니어 회사의 본부 건물이 있었습니다. 그런 금싸라기 땅에 그처럼 볼품 없는 건물만이 자리잡고 있었던 까닭은 해당 용지에는 ‘지을 수 있는 건물면적’(Air Right)이 얼마되지 않아서, 위치는 더없이 좋으나 선뜻 사려는 개발업자가 없었기 때문이었습니다. 그러나 트럼프는 인접해 있는 부동산의 사용하지 않은 공중권(Air Right) 을 모두 사서 합치면 엄청난 높이의 건물을 지을 수 있다는 것을 알고 있었습니다. 그래서 좀 비싼 값이지만 이웃한 건물들의 공중권을 구입하여 지금의 걸작을 만들 수 있었습니다.
당시 많은 사람들이 불가능하다고 포기했던 일을 발상의 전환을 통해 이뤄낸 트럼프의 일화야말로 창의적인 사고가 가져다 주는 결과를 가장 잘 보여주는 예라 할 수 있을 것입니다. 다만 한 가지 우리로서 아쉬운 것은 당시에 불가능할 것이란 선입견을 깨고 90층 건물을 보란듯이 지어놓은 대우건설은 망하고 트럼프만 아직도 승승장구하고 있다는 사실입니다.
3.3 Creative problem Solving Leads to Big Profit
문제가 있는 부동산을 싸게 사서 문제를 해결하면 비싼 건물을 만들 수 있습니다. 돈을 벌려면 남들이 두려워서 하지 못하는 일을 해야 합니다. 미국은 쉽게 이해하기 어려운 제도가 너무 많은 나라입니다. 특히 부동산 문제에 있어서는 ‘주객이 전도되어도 유분수’ 란 말이 절로 나올 정도로 괴상한 법이 많습니다.
맨해튼 한복판에 다른 사람은 4천불, 5천불을 월세로 내고 살고 있는데, 어떤 사람은 똑같은 크기의 아파트를 한달에 단돈 69불을 내고 삽니다. 그러면서도 온갖 불평을 다하고 여차하면 주택국(H.U.D.) 에 전화해서 인스펙터가 나와 벌금 딱지를 붙이게 만듭니다. 이것이 소위 렌트 콘트롤 세입자(Rent Control Tenant) 입니다.
한국에서는 이해하지 못하는 이러한 제도가 엄연히 존재하는 나라가 미국입니다. 예상하다시피 이런 세입자가 많이 있는 건물은 수지타산을 맞출 수가 없고 결국 건물주만 골치아프게 됩니다. 그래서 얼른 절반값에라도 팔아치우고 싶지만 남의 고민을 돈주고 사서 대신할 사람이 있을리가 없습니다. 하지만 머리 좋은 부동산 사업가는 오히려 이런 문제있는 건물을 싸게 사서 갖가지 묘책으로 문제를 해결하여 정상적인 건물을 만듭니다. 그렇게되면 건물의 가치가 높아지고 건물 수입 또한 크게 상승합니다.
지난날 본인도 턱없이 각겨이 낮게 나온 건물이 있길래 뭣도 모르고 얼른 구입했다가 큰 코 다친 적이 많았습니다. 그로 인해 엄청난 소송비용과 합의금을 내야 하는 뼈아픈 경험을 하긴 했으나 덕분에 잘 배워서 이제는 렌트 콘트롤 세입자들을 다루는 저만의 비책을 가지게 되었습니다. 그리고 이는 짧은 기간에 여러 채의 건물을 소유하게 된 밑거름이 되기도 했습니다.
3.4 Must Have a Master Plan before You Buy It
부동산 투자를 결정하기 전에 아래와 같은 투자전략과 계획을 반드시 세워놓아야 합니다.
• 사려는 부동산의 가치 증대 방안
• 예상 비용과 예상 소득
• 장기 투자를 한 것인가? 단기에 팔 것인가?
• 부동산의 관리와 운영은 누가 어떻게 할 것인가?
• 자금은 어떻게 조달한 것인가?
• 투자자는 어떤 경로로 어떻게 구할 것인가?
• 콘도 개발의 경우에는 어떻게 판매할 것인가?
(2010년 2월 5일 한국 IGM 초청 강의)
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