(답) '섹션 8 테넌트'는 정부로부터 렌트비를 보조받는 저소득층 세입자를 말합니다. 이들은 정부로부터 렌트비의 80% 정도를 평균적으로 보조받습니다.
랜드로드로서 '섹션 8 테넌트'를 세입자로 두는 것은 장점과 단점 모두 있습니다. 이를 잘 이해하고 상황에 알맞게 대처하고 관리하는 것이 중요합니다.
먼저 '섹션 8 테넌트'가 세입자로 두고 있는 랜드로드는 정부가 규정한 법과 규정을 잘 인지하고 준수해야 합니다. 기본 규정은 아래와 같습니다.
- 매년 4월 15일까지 '섹션 8 테넌트'를 관할하는 정부 부서인 DHCR(Division of Housing and Community Renewal)에 테넌트 인적사항과 렌트비를 리스 카피(Lease Copy)와 함께 제출해야 합니다.
- 리스가 끝나는 경우 90일 이전에 테넌트에게 등기우편(Certified Mail)로 이를 리스 갱신 여부를 통보해야 합니다. 이때 리스 조건 중 하나인 렌트비 인상은 정부의 규정을 따라야 합니다. 렌트비 인상폭은 고정되어 있지 않고 매년 변하지만, 평균적으로 1년 연장인 경우 4%, 2년 연장인 경우 8.5%를 넘지 못합니다.
'섹션 8 테넌트'의 경우 가장 큰 단점은 테넌트가 렌트비를 내고 있는 한, 여하한 다른 이유로 퇴거시키기가 힘들다는 것입니다. 한 가지 예외는 홀드 오버(Hold Over) 인데, 이 말은 테넌트가 리스 갱신 통보에 응답하지 않은 경우를 말합니다. 이 경우는 랜드로드가 일방적으로 리스를 중단할 수 있습니다.
'섹션 8 테넌트'가 있는 랜드로든 여러 종류의 테넌트 컴플레인에 잘 응답하고 관리할 줄 알아야 합니다. 테넌트가 어떤 이유로든 페인트, 조명, 위생 문제 등에 관해 컴플레인을 할 경우 이에 공식적으로 응답하고 처리할 수 있는 관리 능력이 필요합니다.
'섹션 8 테넌트'가 이렇게 단점만 있는 것은 아닙니다. 정부에서 렌트비의 80%를 랜드로드에게 직접 주기때문에 수익면에서 안정적인 세입자라고 할 수 있습니다. 제 경험 중 하나를 소개해 드리면 '섹션 8 테넌트'들은 렌트비를 제시간에 내기 위해 등기우편으로 수표를 보내기도 하고 직접 가져오기도 했습니다.
또한 '섹션 8 테넌트'를 가진 매물의 경우 같은 규모의 일반 매물보다 가격이 낮은 경우가 많습니다. 이를 매입해서 잘 관리하면서 건물을 유지하고 있으면, 시간이 지나면서 '섹션 8 테넌트'의 비율이 낮아지고 이에 반비례해서 건물의 가치는 많이 오를 수 있습니다.
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