지난 6월 28일 B.I.G. 투자그룹 회원인 김윤정, 유문영씨는 각각 '104 프로젝트' 의 6층과 7층 콘도 유닛의 매매계약을 체결하고 B.I.G. 투자그룹 회원 중 최초로 맨해튼 소재 부동산을 소유한 랜드로드가 됐다. 두 회원이 매입한 콘도는 침실 3개와 화장실 2개를 갖춘 900 스퀘어 피트 넓이로, 모던한 감각을 살린 인테리어와 전용 엘리베이터 출입문, 세탁기와 드라이어 등을 갖추고 있다.
두 콘도 유닛의 매매가는 70여만불 선으로, 매매가의 10% 를 B.I.G. 투자그룹이 매입자에게 디벨로퍼 크레딧*을 주는 방식을 채택해 실제 매입가는 60여만불 선이 되었다. 두 회원은 매매가의 10%를 다운페이한 후 나머지 금액을 B.I.G. 투자그룹으로부터 연이자 4%로 융자를 받아 매매계약을 마무리했다.
<'104 프로젝트 '콘도의 내부 모습. 모던하면서도 럭셔리한 인테리어 디자인과 세탁기, 드라이어를 갖춘 편리성을 구현했다.>
투자 준비 과정(PRE-INVESTMENT PROCESS)
'104 프로젝트'는 B.I.G. 투자그룹이 성공적인 부동산 투자회사로서 자리매김을 하는데 전환점이 된 투자사례로 꼽힌다. 지난 2011년 2월 출범한 B.I.G. 투자그룹은 '올드 타판 프로젝트' 를 시작으로 '파크체스터 프로젝트' '117 프로젝트' 등을 진행하면서, 투자대비 자산비율을 높여가기 시작했다.
'104 프로젝트' 건물은 2010년 말에 경매를 거쳐 시장에 나온 매물로 배희남 회장은 매물분석후 투자가치가 있다고 판단하고 매입을 결정했다.
유스호스텔 사업자인 '호스텔 104'가 운영하던 이 건물은 이스트 할렘의 요충지에 위치한 9층 단독 건물로, 지난 2005년 부동산 개발회사인 '305 DEVELOPMENT LLC'가 신축했다. '305 DEVELOPMENT LLC' 는 완공 후, 'HOSTEL 104'에 건물 전체를 임대했고, 이후 건물은 유스 호스텔로 사용되었다. 이 와중에 2011년 '104 호스텔' 은 불법 영업행위와 건물관리소홀로 영업정지와 퇴거명령 (Vacate Order)을 받게되었고, 이후 세수입이 중단되자 건물주는 융자상환을 할 수 없게 되어, 결국 건물은 경매유찰을 거쳐 은행소유부동산(REO)가 되었다. B.I.G. 투자그룹은 이 시점에서 건물을 소유하고 있는 빌더스 뱅크(Builders Bank)와 직접 협상을 시작해 2011년 9월 30일 최종적으로 $3,100,000 에 매입을 하게되었다.
배희남 회장은 당시 상황을 다음과 같이 설명했다.
"당시 해당 건물은 수많은 바이올레이션을 안고 있었고, 특히 퇴거명령(Vacate Order)이 내려져 있었기 때문에 경험이 없는 매입자들은 선뜻 투자 결정을 내릴 수 없었다. 하지만 나는 20여년간 맨해튼에 있는 수십채의 건물을 소유하고 관리하면서 축적한 경험이 있었고, 또한 이 건물을 되살릴 수 있는 비전이 확고했기 때문에 과감하게 투자결정을 할 수 있었다."
<104 프로젝트 건물 전경>
투자 진행 과정(INVESTMENT & DEVELOPMENT PROCESS)
배희남 회장은 당시 건물을 소유하고 있던 빌더스 뱅크에 배수진을 친 투자제안을 해서 거래를 성사시켰다. 150만불을 다운페이 하고 나머지 150만불을 빌더스 뱅크의 융자로 클로징을 한 것이다.
배희남 회장의 설명이다.
"당시 빌더스 뱅크 측은 건물이 경매에서 유찰되는 상황에 매우 당황했을 겁니다. 자산가치가 5백만불이 훨씬 넘는 건물이 바이올레이션과 퇴거명령으로 가치가 급락하고 매입자가 나타나지 않았기 때문입니다. 나는 '캐시 딜'을 하지 않고 빌더스 뱅크측으로부터 150만불을 융자받아 문제가 생길 경우 은행측이 언제든지 다시 차압할 수 있는 가능성을 열어 주었습니다. 나로서는 큰 모험이었고 은행측으로서는 손해 볼 것이 없는 거래였습니다. 우리가 건물을 살리지 못할 경우 은행측은 언제라도 건물을 다시 가져갈 수 있었기 때문입니다."
매매계약체결 후 첫번째 할 일은 각종 바이올레이션을 해결하는 일이었다. 특히 퇴거명령은 뉴욕시장실 산하 특별부서에서 직접 관할하는 사안이어서, 이를 해결하기 위해 배희남 회장은 뉴욕시 빌딩국과 시 행정실을 셀수없이 드나들어야 했다.
결국 상황은 통제되기 시작했고 문제는 해결되지 시작했다. 2011년 10월 바이올레이션 해결을 위한 공사허가가 나왔고, 이듬해인 2012년 4월에는 콘도전환 허가와 이를 위한 공사허가까지 나왔다. 이후 약 70만불 이상을 쏟아 부으며 공사를 진행해, 2011년 11월 8개의 콘도 유닛과 1개의 오피스를 가진 새 건물을 완성시켰다. 물론 모든 바이올레이션은 없어졌고 건물사용허가(C/O)도 나왔다.
수익 발생 분석(R.O.I. ANALYSIS)
건물 완공 후 1충 오피스는 B.I.G. 투자 그룹 사무실로, 지하실은 B.I.G. 투자그룹 강의실로 사용되고 있다. 2층에서 9층까지 층별로 1유닛씩 있는 8개 콘도는 '배케이션 렌탈'(Vacation Rental) 업체인 스테이스마트뉴욕에서 월 $2,500에 임대하였다. 이 중 2개 콘도 유닛이 이번에 회원들에게 분양되었고, 이중 한 유닛은 매입한 회원이 사용하고, 다른 유닛은 스테이스마트뉴욕에 월 $3,000에 재임대하게 된다.
'104 프로젝트' 건물은 투자대비 자산 비율이 획기적으로 높아진 '기적같은' 사례다. 이에 대한 배희남 회장의 설명이다.
"이 건물은 신축을 하더라도 건축비만 400만불 이상 들어갑니다. 우리는 지은지 5년도 되지 않은 건물을 약3백만불에 인수해 공사비 약70만불을 들여 1년안에 정상화시켰습니다. 건물을 사면서 빌더스 뱅크로부터 빌렸던 약150만불은 건물 정상화 이후 윌셔 뱅크로부터 약210만불의 재융자를 받아 모두 갚았고, 이번에 2개 콘도가 총 150만불 선에서 매매되면서 건물이 안고 있는 빚은 1백만불 선으로 낮아졌습니다."
'104 프로젝트' 건물의 현 자산 가치 분석은 ?? 뱅크의 어프레이절과 더글라스 엘리먼(Datouglas
Elliman Real Estate)의 매매가 분석(BPO)을 보면 알 수 있다.
?? 뱅크는 2013년 ??일 작성한 어프레이절 리포트에서 '104 프로젝트' 건물의 콘도 한 채의 가격을 약70만불 선으로 잡고 있다. ??뱅크의 어프레이절에 의하면 콘도 8채의 총가격은 약 $5,500,000 이 되고 1층의 오피스 공간과 지하실 공간을 더하면 건물의 총 자산가치는 6백만불을 훨씬 웃돌게 된다.
<?? 뱅크의 '104 프로젝트' 건물 어프레이절 리포트>
2013년 3월 더글라스 엘리만에서 보내온 매매 제안서에 따르면, '104 프로젝트' 건물의 콘도 유닛의 잠재적 가치는 주변 시세의 근거해 볼 때 약 $900,000 까지 오를 수 있음을 보여준다. 당시 더글라스 엘리만의 예흐 타비비안은 "건물을 유닛별로 팔지 않고 전체를 한꺼번에 매각할 경우 당장 7백만물 선에서 리스팅을 시작할 수 있을 것"이라고 말했다.
<더글라스 엘리면의 매매 제안서 중 시세 분셕표>
<이번에 분양된 콘도 유닛의 R.O.I. 분석표. 약 $800 선의 고정수익(Passive Income) 발생과 함께 자산가치상승(Appreciation)을 기대할 수 있다. >
배희남 회장은 "'104 프로젝트'는 올바른 비젼이 '나쁜 자산'(Bad Asset)을 '좋은 자산'(Good Asset)으로 만들 수 있다는 사실을 명확히 보여주었다"며 "현시점에서 시세에 맞춰 건물을 매각하더라도 순수한 투자환수금(R.O.I)이 2백만불을 넘어설 것"이라고 밝혔다.
배희남 회장은 또한 "이번에 콘도를 B.I.G. 투자그룹 회원에게 분양하면서 안정적인 고정 수익(Passive Income)을 즐길 수 있는 랜드로드를 또한번 만들어 냈다"며 "나머지 콘도들도 적절한 시기에 B.I.G. 투자그룹 회원들에게 우선적으로 분양할 예정"이라고 말했다.
<B.I.G. 미디어>
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