뉴욕 중앙일보 2-10-2006

목 좋은’ 부동산은 웃돈 주고라도 매입
20년 만에 7천만불 상당 건물 소유, 배희남 회장 성공 투자법 들어보니…

맨해튼에 20여개 건물을 소유하고 있는 ‘시티라이츠 프로퍼티즈(City Lights Properties)’ 배희남(63) 회장. 1981년 유학생으로 미국에 온 그는 투자를 시작한 지 20년 만에 시가 7000만달러 상당의 부동산을 소유하게 됐다.

배 회장은 부동산 투자 성공 비결에 대해 흐름을 읽을 수 있는 ‘안목’과 건물을 효과적으로 운영할 수 있는 ‘창조적 사고’라고 강조한다.

그는 부동산 투자로 쌓아온 노하우를 한인들에게 알려 주기 위해 한 달에 2차례씩 ‘부동산 투자의 비밀’이라는 주제로 무료 강좌을 운영하고 있다. 지금까지 70여명의 수료생을 배출했으며 현재 건물주부터 부동산 중개인에 이르기까지 30여명을 대상으로 강의를 하고 있다.

“한인 소유 건물을 늘리는 것이 한인사회 파워를 키우는 길”이라는 배 회장의 상용건물 투자법을 소개한다.

◇지렛대 효과(Leverage Effect)=은행에서 돈을 빌려 건물을 사고 이를 잘 관리해 가치를 높여가는 것을 말한다. 렌트 수입으로 모기지를 갚아나가면 적은 투자금으로 큰 수익을 올릴 수 있게 된다. 이를 지렛대 효과라고 한다.

1995년 3애브뉴 28스트릿에 4층짜리 빈 건물을 헐값에 샀다. 철물점이 망한 뒤 수년간 방치된 건물을 87만5000달러에 구입했다. 은행은 이 건물을 담보로 110만달러를 대출해 줬다.

당시 건물값을 지불하고 22만5000달러가 남아 이 돈으로 세탁소를 꾸미고 건물까지 수리할 수 있었다. 은행 돈을 이용해 건물을 구입하고 수익을 늘려가고 있는 것이다.

◇피라미드 쌓기(Pyramiding)=건물가치가 오르면 이를 담보로 재융자를 받아 다른 건물을 구입할 수 있는 자금이 확보된다. 15년 전 90만달러 정도에 구입했던 한 건물은 현재 연간 렌트 수입만 72만달러에 이르고 시가도 1400만달러에 달한다.

이 건물을 담보로 500만달러의 재융자를 받아 다른 건물을 구입하는 데 투자할 수 있었다. 이같이 건물을 담보로 재융자를 받아 다른 건물 구입의 다운페이먼트로 활용하다보면 건물이 하나 둘씩 늘어나게 된다.

◇개발지 효과=한 개의 건물 자체로는 가치가 적지만 여러 개의 건물을 합쳐 개발단지로 조성하면 가치가 크게 상승한다.

맨해튼 3애브뉴 21스트릿에 있는 건물 4개의 경우 10여년 동안 1400만달러를 들여 따로 구입했다. 하지만 이 건물 전체를 개발지로 조성해 22층짜리 고층 건물을 지을 수 있는 부지로 활용하면 가치가 2배 이상(3000만달러) 상승한다.

1애브뉴 58스트릿 코너에 있는 2개 건물도 500만달러 정도를 들여 따로 구입했다. 하지만 이 건물들이 연결되면서 1700만달러까지 가치가 상승했다.

◇투자 성공법=구체적인 전략을 갖고 접근해야 한다. 좋은 위치에 있는 부동산은 웃돈을 주고라도 사야 한다. 투자의 귀재 도널드 트럼프는 좋은 위치를 결정하는 조건으로 전망, 주변환경, 발전 가능성, 편의성을 들었다.

건물을 사기 전에 구체적인 비즈니스 계획을 세워야 한다. 여기에는 건물의 가치 증대 방안, 예상 비용과 소득, 자금 조달 방법, 건물 관리와 운영자 등이 포함돼야 한다.

◇세제 혜택=지출 가운데 많은 부분을 운영비로 처리해 세제혜택을 받을 수 있다. 예를 들어 해외에서 부동산 운영과 관련된 변호사비, 자동차 경비 등으로 사용하면 사업상 운영비로 처리, 과세 대상에서 제외될 수 있다.

또 건물의 화장실을 고치거나 외벽을 대리석으로 바꾸면 운영비로 처리할 수 있다. 건물을 보수하면 가치가 올라가고 임대수익도 늘릴 수 있기 때문에 일석이조의 효과를 얻을 수 있다.

상용부동산 판매에 따른 양도소득세를 유보받을 수도 있다. 부동산을 처분한 후 일정기간 이내에 또다른 건물을 구입하면 양도세를 유예받아 절세와 재산 증식의 효과를 누릴 수 있는 것이다.

◇상용투자는 안전=부동산 수익은 큰 문제가 없는 한 유지되거나 조금씩 상승하는 속성이 있다. 특히 맨해튼처럼 수요가 높고 유동인구가 많은 지역이라면 더욱 안전하다.

이같이 부동산 투자의 장점은 위험성이 적다는 점이다. 주식이나 채권과 달리 본인이 직접 관리할 수 있기 때문이다. 다른 사람이 관리하다보면 위험이 커질 수밖에 없다.

부동산 투자는 개인의 창조적 사고에 따라 가치를 끌어올릴 수 있다. 오랫동안 방치됐던 빈 건물이라도 조닝 용도를 변경하거나 증축하면 가치가 크게 올라갈 수 있는 것이다. 또 의류나 신발처럼 유행을 타지 않고 첨단지식이나 큰 변화 없이도 운영할 수 있는 점도 특징 가운데 하나다.

이중구 기자 jaylee2@koreadaily.com
기사입력: 06.02.10 20:45